Rinnovo contratto affitto a nuove condizioni

Pubblicato il: 08-07-2019 | Categoria : Senza categoria | 148 views | FONTE ORIGINALE

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Locazione a uso abitativo: cosa succede quando una delle parti comunica la variazione del prezzo o delle condizioni del contratto.

Alla scadenza di un contratto di affitto si possono verificare due possibilità: il rapporto può essere interrotto (in tal caso bisogna dare disdetta con raccomandata pervenuta sei mesi prima della scadenza) oppure lo si può rinnovare.

Il rinnovo può, a sua volta, avvenire alle medesime condizioni di prima (nel qual caso non c’è bisogno di fornire alcuna comunicazione all’altra parte; è sufficiente rimanere in silenzio) oppure a condizioni differenti (in tale ipotesi invece bisogna inviare una comunicazione all’altra parte almeno sei mesi prima). Quest’ultima è l’ipotesi del rinnovo del contratto di affitto a nuove condizioni. Si pensi al caso del proprietario di casa che voglia accordare all’inquilino una riduzione del canone o, al contrario, che chieda un aumento.

Di tanto ci occuperemo in questo articolo. Spiegheremo, innanzitutto, quando scade il contratto di affitto e a quali condizioni. In secondo luogo ci occuperemo di illustrare quali sono le possibilità che inquilino e locatore hanno di chiedere un rinnovo del contratto a nuove condizioni ed entro quali termini è possibile farlo. Ma procediamo con ordine.

Durata contratto affitto

Prima di spiegare come funziona il rinnovo del contratto di affitto a nuove condizioni occupiamoci della durata del contratto di affitto, materia che è stata innovata dal cosiddetto “decreto crescita” del 2019.

Come noto, nella maggior parte dei casi, il contratto di affitto a uso abitativo può essere di due tipi:

  • locazione 4+4: la durata del contratto è di 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico alla prima scadenza. Dopo tale scadenza, i successivi rinnovi potranno essere solo di 4 anni ciascuno, e così di volta in volta fino alla disdetta proveniente da una delle parti;
  • locazione 3+2: la durata del contratto è di £ anni più altri 2 di rinnovo automatico alla prima scadenza. Dopo tale scadenza, i successivi rinnovi potranno essere solo di 2 anni ciascuno, e così di volta in volta fino alla disdetta proveniente da una delle parti. Il decreto crescita, con una norma di interpretazione autentica, ha chiarito che le scadenze successive alla seconda sono sempre di 2 anni e non di 3 come alcuni ritenevano.

Disdetta affitto

L’affitto (sia esso 4+4 o 3+2) può essere disdetto alla prima scadenza solo dal conduttore. Il locatore può farlo solo per specifiche ragioni.

Alle successive scadenze il contratto può essere disdettato sia dal locatore che dal conduttore senza bisogno di motivazioni. Basta inviare la lettera di recesso con raccomandata a.r. almeno 6 mesi prima della scadenza (conta la data di ricevimento e non quella di spedizione: per cui bisogna procedere all’invio con anticipo in modo da prevenire eventuali ritardi del servizio postale).

Disdetta anticipata dell’affitto

Solo l’inquilino può dare disdetta anticipata ma solo se:

  • il contratto glielo consente indicando le specifiche ragioni;
  • anche in assenza di indicazioni sul contratto, per gravi motivi ossia per ragioni: a) non dipendenti dalla volontà del conduttore (tale non sarebbe un trasferimento richiesto); b) imprevedibili alla firma del contratto di locazione (tale non sarebbe la cessazione di un rapporto di lavoro a tempo determinato); c) per cause oggettive (ad esempio una persona diventa disabile che, in un immobile privo di ascensore, non può più raggiungere il proprio appartamento).

Rinnovo affitto alle stesse condizioni

Se, alla scadenza dell’affitto, le parti intendono rinnovare il contratto di locazione alle stesse condizioni non devono fare nulla: basta cioè rimanere in silenzio. Il contratto, in tale ipotesi, si rinnova alle stesse condizioni di prima per un uguale periodo (4 anni o 2, a seconda che si tratti del contratto 4+4 o 3+2).

Rinnovo affitto a nuove condizioni

Se una delle parti (sia essa il locatore o il conduttore) ha interesse a rinnovare il contratto di affitto a nuove condizioni rispetto a quelle precedenti non deve necessariamente disdettare il precedente contratto e procedere alla firma di un nuovo. Al contrario la legge gli consente un procedimento più semplice. Egli deve comunicare la propria intenzione di modifica del contratto all’altra parte: la dichiarazione va inviata almeno 6 mesi prima della scadenza stessa, a pena di decadenza.

Nella proposta devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali (durata, canone, ecc.) che regoleranno la locazione.

Ricevuta la proposta, il destinatario (locatore o conduttore)deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa. Egli può:

  • accettare la proposta: in tal caso la locazione prosegue alle nuove condizioni;
  • rifiutare la proposta di rinnovo del contratto a nuove condizioni: in tal caso il contratto si interrompe alla scadenza;
  • trattare e proporre di rinnovare il contratto ma a condizioni diverse da quelle offertegli dalla controparte; ciò equivale ad una nuova proposta che necessita di un’accettazione della controparte;
  • stare in silenzio e non rispondere: in mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di cessazione della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.

Ad esempio: Luca, inquilino di Antonio, sei mesi prima della scadenza dell’affitto propone al locatore una riduzione del canone e lo fa con raccomandata a.r.. Antonio non risponde o dice di no: in tal caso, alla scadenza del contratto, l’affitto si interrompe definitivamente.

Altro esempio: Antonio, proprietario dell’appartamento, al termine degli otto anni di locazione, chiede a Luca, conduttore, un aumento del canone di affitto. Lo deve fare con raccomandata a.r. sei mesi prima. Se Luca accetta il contratto prosegue alle nuove condizioni, altrimenti si interrompe.

L’offerta del locatore di un nuovo contratto per la prosecuzione del rapporto di locazione ha la funzione di impedire la rinnovazione del contratto in corso. Si tratta quindi di una nuova proposta contrattuale [2].

Minacciare l’interruzione dell’affitto

Il locatore che minaccia il condutture di interrompere la locazione se questi non procederà al pagamento dei canoni pregressi ancora non corrisposti non commette reato: egli infatti sta esercitando un diritto concessogli dalla legge [3].

 

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