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ristrutturazione | KYK.it
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I bonus sulla casa prorogati per il 2021

Posted on : 19-10-2020 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Detrazioni valide per tutto il prossimo anno sulle agevolazioni per facciate, mobili, verde, ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica.

Sono stati prorogati fino al 31 dicembre 2021 i bonus sulla casa attualmente in vigore, compresi quelli per la riqualificazione energetica degli edifici. Il Documento di programmazione di bilancio, infatti, spalma a tutto l’anno prossimo gli sgravi per ristrutturazioni edilizie e l’eco-bonus per «favorire gli investimenti sul patrimonio edilizio, aumentare la resilienza e sostenibilità e sostenere la ripresa del settore delle costruzioni».

Queste le misure contenute nel Documento. Vengono prorogate fino al 31 dicembre 2021:

  • la detrazione Irpef al 50% delle spese sostenute per interventi di recupero edilizio;
  • la detrazione delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica, con le stesse aliquote previste per il 2020 (50% per infissi, biomassa e schermature solari, 65% per le rimanenti tipologie);
  • la detrazione Irpef al 50% delle spese sostenute per l’arredo di immobili ristrutturati (bonus mobili);
  • la detrazione con aliquota del 90% delle spese sostenute per le opere di rifacimento delle facciate degli edifici (bonus facciate);
  • la detrazione Irpef al 36% delle spese sostenute per le opere di sistemazione a verde, coperture a verde e giardini pensili.

Ovviamente, tra le misure contenute nel Documento di programmazione di bilancio non c’è il superbonus del 110% per gli interventi di miglioramento energetico degli edifici, poiché la maxi-detrazione introdotta dal decreto Rilancio, poi convertito in legge, prevede già l’agevolazione sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2021.

A tal proposito, il Governo stava valutando un’eventuale proroga fino alla fine del 2023, misura, però, che ora appare a rischio (leggi Superbonus 110%: in bilico la proroga al 2023).

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Ristrutturazione immobile: serve l’unanimità dei comproprietari?

Posted on : 17-10-2020 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Possiedo un intero palazzo tranne un appartamento. Intendo avvalermi del bonus del 110% per rifare il cappotto termico e gli infissi di tutti gli appartamenti e anche altri lavori che eventualmente rientrassero.

Può il proprietario dell’appartamento non mio opporsi in qualsiasi modo ai lavori del palazzo? Premetto che lui ha circa 48,85 millesimi. Se ha diritto di opporsi, posso agire a mia volta legalmente per tutelare i miei interessi?

In tema di comunione dei beni, l’articolo 1108 del Codice civile stabilisce che, con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Mentre è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Ora, ad avviso di chi scrive, il cappotto termico e il rifacimento degli infissi rientrano nel concetto di innovazione dell’edificio; infatti, secondo la Cassazione, per innovazioni delle cose comuni s’intendono le modifiche che importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Per quanto riguarda gli altri lavori, dovrà valutarsi di volta in volta se questi rientrano tra le cosiddette innovazioni; in mancanza, occorrerebbe il consenso di tutti e, quindi, anche dell’altro proprietario.

Tuttavia, nel caso di condominio minimo (formato da due persone), non può parlarsi di maggioranza qualificata per le innovazioni.

Quantomeno, questo è quello che sostiene la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha affermato che, ove uno dei due condomini intenda procedere, contro la volontà dell’altro, ad innovazioni o in genere ad atti eccedenti l’ordinaria amministrazione non è materialmente applicabile l’articolo 1108 c.c., non essendo possibile formare la maggioranza prevista da questa norma; pertanto, dovrebbe escludersi che l’interesse di uno dei due partecipanti all’innovazione od all’atto di straordinaria amministrazione trovi nell’ordinamento tutela giuridica per superare l’opposizione dell’altro partecipante (Cass. 24 aprile 1975, n. 1604).

Pertanto, se il condominio di edificio è costituito da due soli partecipanti, per quanto nel Suo caso si potranno rappresentare i 2/3 del valore complessivo dell’immobile, non si potrà superare la maggioranza numerica dei partecipanti.

L’unica cosa da fare per superare il contrasto è rivolgersi all’autorità giudiziaria e dimostrare che quei lavori sono necessari a conservare e salvaguardare l’immobile.

Inoltre, occorre verificare se si è nelle condizioni di usufruire dell’Ecobonus.

Secondo quanto stabilito dalla circolare n.24/E del 2020 dell’agenzia delle entrate, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Si è, a quanto pare, precisato che l’Ecobonus è fruibile solo su edifici in cui sussiste un condominio.

Pertanto, occorre pure valutare se si è nelle condizioni di poter usufruire dell’agevolazione fiscale prevista dal Governo.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla

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L’inquilino deve consentire i lavori in casa?

Posted on : 15-10-2020 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Ristrutturazioni e lavori di manutenzione straordinaria: il conduttore è tenuto a far entrare gli operai del locatore solo se si tratta di lavori necessari. 

Un nostro lettore vive in un appartamento in affitto da diversi anni. Di recente il locatore gli ha chiesto di aprire la porta di casa per dare la possibilità ai propri operai di realizzare degli interventi di manutenzione straordinaria. Si tratterebbe di alcune opere di efficientamento energetico con un cappotto termico e l’installazione di nuovi infissi. In questo frangente, l’affittuario sarebbe di fatto limitato nella propria libertà non potendo chiaramente né uscire dall’appartamento, né svolgere le comuni attività. In più sarebbe costretto a tollerare la presenza di estranei con i quali non ha alcun rapporto. Si chiede pertanto se sia obbligato a prestare la propria collaborazione oppure se possa rifiutarsi di far entrare i tecnici, impedendo l’esecuzione dei lavori. In altri termini il quesito è il seguente: l’inquilino deve consentire i lavori in casa? 

Il problema è piuttosto frequente e può porsi in tutte quelle situazioni in cui la volontà del proprietario dell’immobile e quella di chi ne ha la materiale disponibilità non convergono verso lo stesso punto. È indubbio che il primo abbia la titolarità del bene e che, pertanto, ne possa fare ciò che vuole. Ma è altrettanto indubbio il fatto che l’inquilino vi viva all’interno e vi abbia fissato la propria dimora, tutelata tanto dalla Costituzione quanto dal codice penale. Cerchiamo allora di verificare cosa dice la legge a riguardo: l’inquilino deve consentire i lavori in casa?

Pariamo dal disposto dell’articolo 1576 del codice civile. Questa norma stabilisce, in capo al locatore, il dovere di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie e indispensabili a mantenere l’appartamento in «buon stato di conservazione», in modo da servire all’uso per cui è locata. Si tratta di un obbligo che viene previsto proprio in favore dell’inquilino, per consentire a quest’ultimo di godere dell’appartamento secondo le intese siglate con la scrittura privata di locazione. Fanno eccezione le opere di piccola manutenzione che sono invece a carico del conduttore e che ricadono sulle sue tasche. 

Dall’altro lato potrebbe però avvenire che il locatore voglia migliorare la qualità del proprio immobile e, magari, che debba farlo in tempi molto stretti, dovendo sfruttare dei bonus fiscali a cadenza annuale. Di questi la nostra legge ne prevede diversi. Si pensi ai vari bonus sulle ristrutturazioni e a quelli sugli interventi energetici. Il locatore potrebbe quindi essere interessato a sfruttare un determinato beneficio fiscale oltre la cui scadenza la spesa ricadrebbe integralmente su di lui.

Ecco che allora si tratta di contemperare le esigenze del locatore con quelle dell’inquilino che, pur non vivendo in casa propria, ha il diritto di vedere tutelata la propria intimità domestica. Del resto anche l’appartamento in affitto è considerato domicilio e tutelato al pari di un immobile di proprietà quando se ne ha la disponibilità materiale. 

Stando a quanto previsto dalla giurisprudenza, qualora l’affittuario non sia disponibile a consentire, all’impresa incaricata dal locatore, ad accedere al proprio appartamento per l’esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione si deve verificare se questi lavori sono da considerare necessari o meno e, in tal caso, se possono essere differiti a un momento successivo. Solo nel primo caso, quando cioè la mancata esecuzione delle opere potrebbe comportare un pregiudizio alla proprietà del locatore o alla sicurezza dello stesso inquilino (si pensi a un impianto elettrico non a norma) quest’ultimo è tenuto a sopportare la presenza dei tecnici e degli operai. 

Quando invece le opere non sono necessarie, allora sarà l’inquilino ad avere la meglio e potrà impedire l’accesso a terzi estranei all’interno della propria dimora. 

La perdita dell’eventuale “bonus fiscale” a causa dell’impedimento frapposto dal conduttore, ad esempio, non pare essere motivo per autorizzare il soggetto interessato a dar corso a esecuzione forzata su ordine del giudice. Quest’ultimo autorizza l’accesso agli spazi necessari dopo avere valutato la presenza del requisito della necessità.

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