Cosa sono il patto di riscatto e quello di retrovendita? Come funziona il divieto di patto commissorio?

La vendita è sicuramente il contratto più diffuso. Ne stipuliamo migliaia durante la nostra vita, a volte decine anche in un solo giorno: quando compriamo qualcosa al bar, in edicola, al supermercato, online, ecc. Pagare per ricevere qualcosa in cambio: nulla di più semplice. Può succedere, però, che la compravendita abbia uno scopo ulteriore e diverso rispetto a quello dell’acquisto. È ciò che accade nella vendita a scopo di garanzia. Cos’è e come funziona?

Può succedere che il venditore abbia interesse a riacquistare il bene che ha originariamente venduto. Nulla di strano: chiunque può pentirsi di ciò che ha fatto. Si pensi a chi ha venduto la propria auto ma, dopo qualche anno, intende ricomprarla. Il fatto è che questo tipo di operazione potrebbe celare un altro intento: quello di garantire un credito.

Facciamo un esempio. Tizio è debitore di Caio; anziché costituire un pegno o un’ipoteca a garanzia del credito, vende la propria casa a Caio, con l’accordo che, una volta estinto il debito, gli verrà restituita. Ecco come, in un’ipotesi del genere, la vendita abbia uno scopo ben diverso rispetto alla mera cessione del bene: l’intento del contratto, infatti, è quello di garantire il credito e di riottenere il bene dopo aver saldato il debito. Ma vediamo più nel dettaglio cos’è e come funziona la vendita a scopo di garanzia.

Cos’è la vendita a scopo di garanzia?

Come anticipato in premessa, la vendita a scopo di garanzia è il contratto con cui il venditore cede un proprio bene a garanzia del credito che l’acquirente vanta nei suoi confronti.

In altre parole, la vendita con scopo di garanzia presuppone che alienante e acquirente siano già uniti da un precedente rapporto: al momento della compravendita, il venditore deve essere debitore dell’acquirente.

Scopo della vendita, quindi, è quello di fornire una garanzia al compratore nel caso in cui il venditore non dovesse onorare il suo debito.

Come funziona la vendita a scopo di garanzia?

La vendita a scopo di garanzia funziona così: il debitore vende un proprio bene al creditore, il quale si impegna a restituirlo quando il debito sarà stato interamente pagato. Se ciò non dovesse accadere, allora il creditore potrà:

• trattenere il bene, restituendo l’eventuale differenza tra il suo valore e quello del credito (ad esempio, se il bene vale 100 e il credito 60, dovrà rendere 40);
• vendere il bene, soddisfandosi sul ricavato e restituendo la differenza tra il prezzo ottenuto e il debito rimasto ancora da pagare.

Questo risultato, tipico della vendita a scopo di garanzia, può essere ottenuto essenzialmente in due modi: dando vita a una vendita con patto di riscatto oppure a quello che si chiama “patto di retrovendita”. Vediamo di cosa si tratta.

Vendita con patto di riscatto: cos’è?

Il patto di riscatto è un accordo stipulato tra venditore e compratore con cui il primo si riserva il diritto di riacquistare la cosa venduta restituendo al compratore il prezzo pagato [1].

In pratica, il patto di riscatto consente al venditore di annullare la compravendita, cosicché:

• all’acquirente dovrà essere restituito il prezzo pagato;
• al venditore dovrà essere restituito il bene.

La legge impone dei limiti precisi al patto di riscatto:

• non può essere prevista la restituzione di un prezzo superiore a quello stipulato per la compravendita. Ad esempio, se la vendita è avvenuta per 100, non si potrà poi prendere la restituzione di 150. Insomma: sul riscatto non si può lucrare;
• il riscatto può essere esercitato al massimo entro due anni nel caso di beni mobili ed entro cinque anni nell’ipotesi di beni immobili.

Il patto di riscatto inserito all’interno di una normale compravendita può dare vita a una vendita con scopo di garanzia se la funzione è quella di riscattare il bene dopo aver pagato il proprio debito.

Il “riscattante”, quindi, è il debitore il quale, dopo aver onorato il debito, potrà riottenere il proprio bene, entro i limiti sopra visti.

Patto di retrovendita: cos’è?

Il patto di retrovendita è molto simile a quello di riscatto, con la differenza che la restituzione del bene necessita del consenso del compratore.

In altre parole, mentre il patto di riscatto conferisce al venditore il diritto incontestabile e unilaterale di poter recuperare il bene che ha venduto, il patto di retrovendita si configura come un accordo diverso e ulteriore rispetto all’iniziale compravendita.

Detto ancora diversamente, mentre il patto di riscatto è una condizione inserita nella compravendita, il patto di retrovendita è un autonomo contratto, separato dalla compravendita anche se collegato ad esso.

Cos’è il patto commissorio?

Il problema della vendita a scopo di garanzia (attuata con patto di riscatto o con patto di retrovendita) è la possibilità di incorrere nel divieto di patto commissorio.

Per legge [2], è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.

Tizio costituisce un’ipoteca a favore del creditore Caio su un proprio bene immobile, stabilendo che, in caso di inadempimento di Tizio, il bene passerà in proprietà a Caio.

Secondo la giurisprudenza, la nullità si estende a qualsiasi accordo che abbia le stesse conseguenze del patto commissorio.

Di conseguenza, anche la vendita con patto di riscatto e con patto di retrovendita potrebbero essere nulli. Approfondiamo la questione.

La vendita con scopo di garanzia è legale?

Secondo la Cassazione, la vendita con scopo di garanzia è valida se è preventivamente convenuto un metodo imparziale di stima del bene, evitando che quest’ultima sia affidata alla discrezionalità del creditore che potrebbe dunque approfittarne [3].

In altri termini, è necessario che le parti abbiano previsto meccanismi oggettivi che permettano la verifica di congruenza tra il valore del bene oggetto della garanzia (che viene definitivamente acquisito al creditore) e l’entità del credito. Si parla, in questi casi, di patto marciano.

Il mancato rispetto di questa condizione ha portato la Suprema Corte [4] a ritenere nulla la pattuizione priva di un criterio oggettivo che assicuri una valutazione imparziale del valore del bene per il successivo momento dell’eventuale vendita.

Secondo altra sentenza, è nulla la vendita con patto di riscatto o di retrovendita stipulata col solo intento di sottrarsi al divieto del patto commissorio, attribuendo un prezzo che corrisponde al debito anziché al vero valore del bene trasferito [5].

Si prenda il caso della vendita di un immobile fatta a un prezzo più basso del suo valore, pari al debito da estinguere.

Insomma: se la vendita con scopo di garanzia è fatta col solo scopo di aggirare il divieto del patto commissorio, permettendo così al creditore di incamerare un bene riportandone un guadagno, il contratto deve ritenersi nullo.

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Cos’è e come funziona un contratto fiduciario? Cosa succede se il fiduciario non rispetta l’obbligo di trasferimento al fiduciante?

Quando si va in concessionaria per acquistare un’auto, in agenzia per sottoscrivere una polizza assicurativa oppure in banca per un mutuo, il cliente non deve fare altro che firmare i moduli prestampati che gli vengono sottoposti. Tutto avviene in modo molto “standard”, senza che si possa aggiungere anche una singola clausola. In realtà, la legge conferisce grande libertà alle parti, le quali possono stipulare gli accordi più disparati, purché non commettano illeciti. In questo ambito si inserisce il tema che affronteremo, riguardante l’accordo fiduciario e l’inadempimento della promessa.

Prima di addentrarci nell’argomento occorre fare alcune importanti precisazioni, la prima delle quali riguarda senz’altro la natura del negozio fiduciario, cioè di quell’accordo con cui le parti decidono di limitare gli effetti tipici di un contratto. Ma procediamo per gradi. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona l’accordo fiduciario e cosa succede in caso di inadempimento della promessa.

Accordo fiduciario: cos’è?

L’accordo fiduciario è un contratto con cui si trasferisce temporaneamente un bene in capo a una persona, la quale poi si impegna a restituirlo oppure a cederlo a terzi.

Per la precisione, lo schema tipico del contratto fiduciario è il seguente:

• il fiduciante cede un proprio bene al fiduciario;
• il fiduciario, dopo un po’ di tempo, restituisce il bene al fiduciante, oppure lo trasferisce a un’altra persona estranea all’accordo.

Facciamo un esempio.

Paolo (fiduciante) vende la propria auto a Marco (fiduciario); quest’ultimo si impegna a restituirla dopo cinque anni.

In un’ipotesi come quella appena esemplificata si assista a un accordo fiduciario del tutto simile a una “compravendita a tempo”, nel senso che l’acquisto ha una durata limitata, visto che il fiduciario dovrà poi rendere quanto comprato.

Accordo fiduciario: come funziona?

L’accordo fiduciario funziona come una sorta di limitazione degli effetti tipici di un contratto. Per “effetti tipici” si intendono quelli prestabiliti dalla legge.

Ad esempio, l’accordo con cui il compratore si impegna a restituire ciò che ha acquistato rappresenta un chiaro esempio di limitazione degli effetti tipici della compravendita, i quali si presumono definitivi (salvo successivo contratto).

L’accordo fiduciario, quindi, funziona come una sorta di “timer” degli effetti tipici del contratto, i quali vengono limitati nel tempo.

Accordo fiduciario: a cosa serve?

In genere l’accordo fiduciario serve per trasferire la proprietà di un bene per uno scopo diverso dall’effetto traslativo vero e proprio, visto che il fiduciario diventa un “proprietario temporaneo” con l’obbligo di restituzione.

In queste ipotesi, il contratto fiduciario serve a far amministrare i beni al fiduciario, il quale li gestisce e poi li restituisce a chi glieli ha venduti. Si parla in tal caso di “fiducia cum amico”.

Una definizione molto chiara è stata fornita direttamente dalla Corte di Cassazione: “Il fenomeno fiduciario consiste in una operazione negoziale che consente ad una parte (il fiduciante) di far amministrare o gestire per finalità particolari un bene da parte di un’altra (il fiduciario), trasferendo direttamente al fiduciario la proprietà del bene o fornendogli i mezzi per l’acquisto in nome proprio da un terzo, con il vincolo che il fiduciario rispetti un complesso di obblighi volti a soddisfare le esigenze del fiduciante e ritrasferisca il bene al fiduciante o a un terzo da lui designato” [1].

Si pensi a chi decida di trasferire la proprietà di un proprio immobile per il tempo in cu vivrà all’estero, con l’accordo poi di riavere indietro ciò che ha ceduto al proprio ritorno.

Il contratto fiduciario può però avere anche un’altra importante funzione: quella di garantire un credito. Si parla in questo caso di “fiducia cum creditore”. Facciamo un esempio.

Maria è debitrice di Monica. Per garantire il credito, trasferisce a Monica la propria auto, con l’impegno di vedersela restituita allorquando avrà saldato il proprio debito.

L’accordo fiduciario viene quindi spesso stipulato per garantire un credito, in modo tale che se il debitore non potrà pagare il creditore potrà comunque ritenersi soddisfatto trattenendo in maniera definitiva il bene che gli è stato venduto.

Cosa fare in caso di inadempimento della promessa?

Come visto, con l’accordo fiduciario una parte acquista un diritto per poi restituirlo. Ma cosa succede se ciò non avviene? Cosa fare nel caso in cui il fiduciario non mantenga la promessa di restituzione di quanto ricevuto?

Secondo la Corte di Cassazione [2], nell’ambito di un accordo fiduciario, se la parte non rispetta la promessa di trasferimento del bene che ha ricevuto solamente “a tempo”, l’altra potrà chiedere al giudice di emettere una sentenza che abbia gli effetti del trasferimento stesso.

In altre parole, se il fiduciario non adempie all’impegno di riconsegnare il bene al fiduciante, è consentita l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo, cioè una sentenza che produca gli effetti del trasferimento.

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In cosa consiste e a cosa serve il negozio fiduciario? Cosa si intende per contratto tipico? Cosa fare se una delle parti viene meno al patto?

La legge lascia le persone libere di stipulare gli accordi che ritengono più convenienti. Si tratta della cosiddetta “autonomia contrattuale”, secondo cui le parti possono determinare il contenuto del contratto, nei limiti imposti dall’ordinamento giuridico. In altre parole, questa libertà non può spingersi sino a concludere accordi illeciti: si pensi alla compravendita di droga oppure al contratto di prostituzione. Con questo articolo ci soffermeremo su una particolare questione: vedremo cioè cos’è e come funziona il contratto fiduciario.

Sin da subito possiamo dire che il patto fiduciario dà vita a una situazione giuridica che corre su due binari: da un lato c’è il contratto tipico (come può esserlo la vendita, la locazione, ecc.), dall’altro un patto con cui si “snatura” il contratto tipico, modificandone gli effetti. È il caso di chi vende un bene mentre l’acquirente, con accordo parallelo, si impegna a restituirlo dopo un po’ di tempo. Ma non anticipiamo troppo. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è e come funziona il contratto fiduciario.

Cos’è il negozio fiduciario?

Il “negozio fiduciario” è il contratto con cui un soggetto (cosiddetto fiduciante) cede un proprio diritto a un’altra persona (cosiddetto fiduciario) che si impegna a propria volta a restituirlo oppure a trasferirlo a un altro soggetto.

Si pensi all’acquirente che si impegna a cedere l’auto che ha comprato a chi gliel’ha venduta: in un’ipotesi del genere, la compravendita rappresenta il contratto tipico (quello “normale”, per intenderci) mentre il negozio fiduciario è il patto con cui gli effetti del primo vengono ridotti.

In pratica, il negozio fiduciario serve a modificare gli effetti tipici di un altro contratto, rimodulandoli in maniera da soddisfare le esigenze delle parti.

Come funziona il negozio fiduciario?

Come già ricordato, il negozio (o contratto) fiduciario ha la funzione di limitare gli effetti del contratto principale a cui si affianca. In effetti, è come se il patto fiduciario ponesse un “timer” sugli effetti del contratto tipico. Si prenda nuovamente l’ipotesi della compravendita fatta nel precedente paragrafo.

Tizio vende la propria auto a Caio, dando luogo a una normale compravendita. I due si mettono altresì d’accordo affinché Caio, dopo un anno, restituisca la stessa auto a Tizio.

Ecco un altro esempio.

Paolo dà mandato a Marco affinché acquisti un immobile con i soldi che gli conferirà. Con il patto fiduciario, si mettono d’accordo perché Marco trasferisca l’immobile a Paolo dopo un po’ di tempo.

In entrambi i casi appena esemplificati si assiste a una limitazione (o comunque a una modifica) degli effetti tipici del contratto:

• nel caso della compravendita, il patto di fiducia riduce la portata dell’acquisto, in quanto il compratore si impegna a ritrasferire il bene che ha pagato;
• nell’ipotesi di mandato, il mandatario si impegna a trasferire il bene che ha comprato.

Di conseguenza, il contratto fiduciario aggiunge un effetto obbligatorio, in genere consistente nel restituire il bene o il diritto inizialmente acquisito.

Il patto fiduciario potrebbe prevedere anche l’obbligo di trasferimento a favore di un terzo soggetto, diverso dal fiduciante. Facciamo un altro esempio.

Matteo (fiduciante) vende il proprio garage a Gennaro (fiduciario). Con un accordo fiduciario Gennaro si impegna, dopo cinque anni, a trasferire il garage non a Matteo ma a un’altra persona individuata da quest’ultimo.

In un’ipotesi come quella appena vista il fiduciario non dovrà restituire al fiduciante il bene che ha acquistato, bensì dovrà trasferirlo a un terzo estraneo all’accordo.

A cosa serve il negozio fiduciario?

Il negozio fiduciario serve a perseguire scopi ulteriori rispetto a quelli del contratto tipico stipulato tra le parti.

Per “contratto tipico” si intende lo schema contrattuale previsto dalla legge, la cui disciplina è già completamente stabilita dall’ordinamento giuridico. Si pensi alla compravendita, alla locazione, al comodato, ecc.

Il negozio fiduciario, invece, è un contratto “atipico”, in quanto sono le parti a stabilirne liberamente il contenuto, facendo in modo che i suoi effetti si ripercuotano sul contratto tipico, in genere limitandone la portata.

Ma perché si ricorre al negozio fiduciario? Il più delle volte per dar vita a un accordo che soddisfi le esigenze concrete delle parti, cosa che non potrebbe fare un contratto tipico.

Tizio, dovendosi assentare per lungo tempo, vorrebbe che qualcuno amministrasse i suoi beni immobili; per fare ciò li trasferisce in proprietà all’amico Caio, con l’accordo che, al proprio ritorno, gli verranno restituiti.

Ma non solo: con il negozio fiduciario si realizzano anche accordi volti ad aggirare i divieti della legge, come ad esempio quello del patto commissorio.

Il patto commissorio è quel contratto con cui il debitore cede al creditore un proprio bene a garanzia del credito, con l’impegno che, in caso di mancato adempimento, il creditore potrà acquistare la proprietà definitiva del bene stesso.

Con il negozio fiduciario si può ottenere sostanzialmente lo stesso risultato, non incorrendo però nel divieto di legge.

Angelo è debitore di Massimiliano. Anziché costituire un pegno o un’ipoteca, Angelo cede la propria auto a Massimiliano, con l’accordo che gli verrà restituita una volta saldato il debito.

In questo caso il contratto fiduciario serve a evitare di incorrere in un accordo nullo, dando vita a ciò che viene definita come una “vendita di garanzia”.

Inadempimento contratto fiduciario: cosa fare?

Se una delle parti viene meno al contratto fiduciario, ad esempio rifiutandosi di ritrasferire il bene al fiduciante, allora quest’ultima potrà agire in giudizio per chiedere il risarcimento dei danni e, se l’accordo lo prevede, perfino una sentenza che sancisca la riconsegna del bene.

In pratica, se il fiduciario non vuole rispettare l’impegno di traferire nuovamente il bene che il fiduciante gli aveva consegnato, il giudice potrà imporre tale conseguenza con la propria sentenza.

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