Vendita a scopo di garanzia: cos’è e come funziona?
Posted on : 05-02-2023 | By : admin | In : Attualità e Società, feed
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Cosa sono il patto di riscatto e quello di retrovendita? Come funziona il divieto di patto commissorio?
La vendita è sicuramente il contratto più diffuso. Ne stipuliamo migliaia durante la nostra vita, a volte decine anche in un solo giorno: quando compriamo qualcosa al bar, in edicola, al supermercato, online, ecc. Pagare per ricevere qualcosa in cambio: nulla di più semplice. Può succedere, però, che la compravendita abbia uno scopo ulteriore e diverso rispetto a quello dell’acquisto. È ciò che accade nella vendita a scopo di garanzia. Cos’è e come funziona?
Può succedere che il venditore abbia interesse a riacquistare il bene che ha originariamente venduto. Nulla di strano: chiunque può pentirsi di ciò che ha fatto. Si pensi a chi ha venduto la propria auto ma, dopo qualche anno, intende ricomprarla. Il fatto è che questo tipo di operazione potrebbe celare un altro intento: quello di garantire un credito.
Facciamo un esempio. Tizio è debitore di Caio; anziché costituire un pegno o un’ipoteca a garanzia del credito, vende la propria casa a Caio, con l’accordo che, una volta estinto il debito, gli verrà restituita. Ecco come, in un’ipotesi del genere, la vendita abbia uno scopo ben diverso rispetto alla mera cessione del bene: l’intento del contratto, infatti, è quello di garantire il credito e di riottenere il bene dopo aver saldato il debito. Ma vediamo più nel dettaglio cos’è e come funziona la vendita a scopo di garanzia.
Cos’è la vendita a scopo di garanzia?
Come anticipato in premessa, la vendita a scopo di garanzia è il contratto con cui il venditore cede un proprio bene a garanzia del credito che l’acquirente vanta nei suoi confronti.
In altre parole, la vendita con scopo di garanzia presuppone che alienante e acquirente siano già uniti da un precedente rapporto: al momento della compravendita, il venditore deve essere debitore dell’acquirente.
Scopo della vendita, quindi, è quello di fornire una garanzia al compratore nel caso in cui il venditore non dovesse onorare il suo debito.
Come funziona la vendita a scopo di garanzia?
La vendita a scopo di garanzia funziona così: il debitore vende un proprio bene al creditore, il quale si impegna a restituirlo quando il debito sarà stato interamente pagato. Se ciò non dovesse accadere, allora il creditore potrà:
- trattenere il bene, restituendo l’eventuale differenza tra il suo valore e quello del credito (ad esempio, se il bene vale 100 e il credito 60, dovrà rendere 40);
- vendere il bene, soddisfandosi sul ricavato e restituendo la differenza tra il prezzo ottenuto e il debito rimasto ancora da pagare.
Questo risultato, tipico della vendita a scopo di garanzia, può essere ottenuto essenzialmente in due modi: dando vita a una vendita con patto di riscatto oppure a quello che si chiama “patto di retrovendita”. Vediamo di cosa si tratta.
Vendita con patto di riscatto: cos’è?
Il patto di riscatto è un accordo stipulato tra venditore e compratore con cui il primo si riserva il diritto di riacquistare la cosa venduta restituendo al compratore il prezzo pagato [1].
In pratica, il patto di riscatto consente al venditore di annullare la compravendita, cosicché:
- all’acquirente dovrà essere restituito il prezzo pagato;
- al venditore dovrà essere restituito il bene.
La legge impone dei limiti precisi al patto di riscatto:
- non può essere prevista la restituzione di un prezzo superiore a quello stipulato per la compravendita. Ad esempio, se la vendita è avvenuta per 100, non si potrà poi prendere la restituzione di 150. Insomma: sul riscatto non si può lucrare;
- il riscatto può essere esercitato al massimo entro due anni nel caso di beni mobili ed entro cinque anni nell’ipotesi di beni immobili.
Il patto di riscatto inserito all’interno di una normale compravendita può dare vita a una vendita con scopo di garanzia se la funzione è quella di riscattare il bene dopo aver pagato il proprio debito.
Il “riscattante”, quindi, è il debitore il quale, dopo aver onorato il debito, potrà riottenere il proprio bene, entro i limiti sopra visti.
Patto di retrovendita: cos’è?
Il patto di retrovendita è molto simile a quello di riscatto, con la differenza che la restituzione del bene necessita del consenso del compratore.
In altre parole, mentre il patto di riscatto conferisce al venditore il diritto incontestabile e unilaterale di poter recuperare il bene che ha venduto, il patto di retrovendita si configura come un accordo diverso e ulteriore rispetto all’iniziale compravendita.
Detto ancora diversamente, mentre il patto di riscatto è una condizione inserita nella compravendita, il patto di retrovendita è un autonomo contratto, separato dalla compravendita anche se collegato ad esso.
Cos’è il patto commissorio?
Il problema della vendita a scopo di garanzia (attuata con patto di riscatto o con patto di retrovendita) è la possibilità di incorrere nel divieto di patto commissorio.
Per legge [2], è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
Tizio costituisce un’ipoteca a favore del creditore Caio su un proprio bene immobile, stabilendo che, in caso di inadempimento di Tizio, il bene passerà in proprietà a Caio.
Secondo la giurisprudenza, la nullità si estende a qualsiasi accordo che abbia le stesse conseguenze del patto commissorio.
Di conseguenza, anche la vendita con patto di riscatto e con patto di retrovendita potrebbero essere nulli. Approfondiamo la questione.
La vendita con scopo di garanzia è legale?
Secondo la Cassazione, la vendita con scopo di garanzia è valida se è preventivamente convenuto un metodo imparziale di stima del bene, evitando che quest’ultima sia affidata alla discrezionalità del creditore che potrebbe dunque approfittarne [3].
In altri termini, è necessario che le parti abbiano previsto meccanismi oggettivi che permettano la verifica di congruenza tra il valore del bene oggetto della garanzia (che viene definitivamente acquisito al creditore) e l’entità del credito. Si parla, in questi casi, di patto marciano.
Il mancato rispetto di questa condizione ha portato la Suprema Corte [4] a ritenere nulla la pattuizione priva di un criterio oggettivo che assicuri una valutazione imparziale del valore del bene per il successivo momento dell’eventuale vendita.
Secondo altra sentenza, è nulla la vendita con patto di riscatto o di retrovendita stipulata col solo intento di sottrarsi al divieto del patto commissorio, attribuendo un prezzo che corrisponde al debito anziché al vero valore del bene trasferito [5].
Si prenda il caso della vendita di un immobile fatta a un prezzo più basso del suo valore, pari al debito da estinguere.
Insomma: se la vendita con scopo di garanzia è fatta col solo scopo di aggirare il divieto del patto commissorio, permettendo così al creditore di incamerare un bene riportandone un guadagno, il contratto deve ritenersi nullo.
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