Prima casa: non sempre è impignorabile

Pubblicato il: 10-08-2017 | Categoria : Di tutto un pò! | 34 views | FONTE ORIGINALE

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Cartelle dell’Agenzia delle Entrate Riscossione: pignoramento dell’unico immobile adibito ad abitazione e residenza del debitore sottoposto a tante condizioni.

La prima casa non si scorda mai. Nel caso, è l’Agenzia delle Entrate Riscossione che se la deve scordare. Perché la prima casa non si tocca. Non si pignora. O forse. O quasi.

Nell’immaginario collettivo, dal 2013 [1] la prima casa non è più pignorabile dall’Agente di riscossione (anche se lo è per gli altri creditori, come una banca, un fornitore non pagato, ecc.). Non male, no? Basta tenere nel cassetto le cartelle esattoriali, ignorarle e rifugiarsi in quella prima casa, magari facendo festa.

Un po’ troppo. Perché non è proprio così

Quella che l’immaginario collettivo chiama «impignorabilità della prima casa» è, infatti, subordinata a una serie di condizioni. Quali? Vediamo.

La differenza tra la prima casa e l’unica casa

Cominciamo col chiamare le cose con il loro nome. Una cosa è la prima casa ed un’altra ben diversa è l’unica casa. La legge, infatti, non vieta il pignoramento della prima casa, ma solo quello dell’unica casa. Che differenza c’è?

Facciamo un esempio. Se il contribuente, dopo aver acquistato la prima casa, ne acquista anche una seconda, rende pignorabile tanto la prima quando l’altra. In altre parole, l’Agenzia delle Entrate Riscossione mette le mani su entrambe. Invece, la condizione necessaria per evitarlo e, quindi, per ottenere il beneficio in commento, cioè l’impignorabilità, è che l’immobile sia anche l’unico e che, quindi, il debitore non ne abbia altri intestati.

Può sembrare una contraddizione? Spieghiamoci meglio

Partiamo dal dato testuale della norma che parla di «unico immobile di proprietà del debitore». Questo significa che se il contribuente, oltre alla casa in cui abita, possiede un piccolo appezzamento di terra (anche pochi metri quadrati, non certo un campo di grano) adibito ad orticello, e quindi ad uso agricolo, potrà vedersi pignorata la casa che, appunto, non è più l’unico immobile. Che cosa può fare il debitore per evitare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione si prenda i pomodori e le zucchine coltivate con tanta fatica e dedizione? L’unica alternativa è quella di vendere la terra: in questo modo, la casa rimarrebbe il solo immobile di sua proprietà e non potrebbe più essere pignorato. Una soluzione che non sembra in linea con la legge, la cui finalità era quella di garantire un tetto sotto cui dormire ad ogni contribuente.

Nessun problema, invece, per chi ha, insieme alla casa, un garage o una cantina: si tratta, infatti, di pertinenze dell’abitazione e, se accatastate autonomamente, non fanno venir meno la condizione di unicità dell’immobile [2].

Garage e cantina, insomma, sono pertinenti. L’orto no

Residenza anagrafica, destinazione e tipologia

Non è finita. L’abitazione, oltre ad essere l’unico immobile del contribuente, deve anche rispondere ad altre tre condizioni:

  • deve essere la residenza anagrafica del debitore;
  • deve avere destinazione catastale;
  • non deve essere di lusso.

Residenza anagrafica

Quanto al primo requisito, il debitore deve aver fissato la propria residenza anagrafica nell’immobile. Significa che, se il contribuente ha residenza in una unità presa in affitto e possiede un unico fabbricato dove invece non vive (magari per aver dato anch’esso in affitto), quest’ultimo potrà essere pignorato.

La prima e l’unica casa, infatti, non sono la stessa casa (o cosa)

Non è precisato a quale data debba sussistere il requisito della residenza anagrafica. Nel silenzio della legge, dovrebbe trattarsi di quella in cui hanno inizio le operazioni di esproprio (trascrizione e notificazione dell’avviso di vendita). Questo, però, potrebbe facilitare manovre di spostamento della residenza fatte al solo fine di aggirare le disposizioni di legge.

Destinazione abitativa

Come detto, l’abitazione deve avere destinazione catastale abitativa. Ergo, se il debitore risiede in un immobile ad uso ufficio, esso è pignorabile.

L’immobile non deve essere di lusso

L’immobile non deve essere classificato catastalmente come A8 (ville) o A9 (castelli), né deve possedere i requisiti delle case di lusso, di cui al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 [3], a prescindere dalla categoria catastale di appartenenza.

Perché quest’ultima precisazione? Perché il legislatore vuole evitare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione possa mettere le mani unicamente sulle case classificate come A1, in considerazione del fatto che tale classificazione è presente solo in pochi casi e che, in realtà, le abitazioni di lusso sono molte di più rispetto a quelle dichiarate al catasto.

Se manca anche solo uno di questi requisiti

Se una delle condizioni citate viene meno, l’immobile è pignorabile dall’Agenzia delle Entrate Riscossione, ma sempre a condizione che l’intero debito raggiunga almeno 120.000 euro. Se invece è inferiore, l’Agente di riscossione potrebbe tutt’al più iscrivere ipoteca sull’immobile (sempre a condizione che si tratti di debiti superiori a 20.000 euro), ma non metterlo in vendita.

La differenza tra pignoramento e ipoteca

Con tutti i requisiti elencati prima, dunque, l’unica casa è impignorabile da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione. Vuol dire che l’ente non può svolgere un’azione esecutiva, mettere in vendita l’immobile con un’asta pubblica e, quindi, soddisfarsi sul ricavato della vendita forzata.

Ma il beneficio finisce qui. Perché l’Agente di riscossione potrebbe iscrivere ipoteca sulla «unica abitazione». L’ipoteca è sempre consentita a condizione che il credito dell’Agenzia delle Entrate Riscossione sia uguale o superiore a 20mila euro.

Se la casa è nel fondo patrimoniale

Chi ha tutelato la casa nel fondo patrimoniale e pensa che, in questo modo, non possa essere pignorabile, si sbaglia. Gli immobili inseriti nel fondo possono essere ugualmente oggetto di esecuzione forzata in tutti quei casi in cui le obbligazioni per cui si procede siano state contratte per il bisogno familiare [4].

Tuttavia la valutazione dei bisogni della famiglia non è un concetto univoco: cambia per ciascun nucleo familiare, essendo i coniugi ad indirizzare la vita comune e a stabilire quali sono gli obiettivi che intendono raggiungere. Pertanto, occorre utilizzare altri parametri.

Inoltre, non è chiaro se i debiti tributari di cui si tratta possano essere considerati contratti nell’interesse della famiglia. Una giurisprudenza più recente è orientata in favore del Fisco, ritenendo che anche le imposte sui redditi, non pagate per l’esercizio di attività commerciale, rientrano tra i debiti per il bisogno familiare, atteso che il lavoro in sé considerato è anche destinato al sostegno dei membri della famiglia.

In alcuni casi si è distinto in base alla tipologia di debito tributario: un debito derivante da Irpef sui redditi fondiari dei beni costituiti in fondo è sicuramente estraneo ai bisogni della famiglia e come tale non potrebbe paralizzare l’esecuzione ma i redditi confluiscono in unico debito con altri redditi.

La giurisprudenza, però, non è concorde: in alcuni casi si sbilancia verso l’aggredibilità dei beni del fondo [5], in altri per l’esclusione [6].

Per la Cassazione si applicherebbero le disposizioni ordinarie e, dunque, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca sui beni del fondo patrimoniale, appartenenti al coniuge o al terzo, se:

  • il loro debito è stato contratto per uno scopo non estraneo ai bisogni familiari;
  • il debito è stato contratto per uno scopo estraneo a tali bisogni, ma il titolare del credito per cui l’esattore procede alla riscossione non conosceva tale estraneità [7].

Questi bisogni comprendono anche le esigenze volte al pieno mantenimento ed all’armonico sviluppo della famiglia, nonché al potenziamento della sua capacità lavorativa, con esclusione solo delle esigenze di natura voluttuaria o caratterizzate da interessi meramente speculativi.

 

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