Pignoramento immobiliare di Agenzia Entrate Riscossione: l’asta entro quanto tempo?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Una nota in un vostro articolo sui pignoramenti immobiliari effettuati da Equitalia diceva che il pignoramento, una volta eseguito, perde efficacia se dalla sua esecuzione sono trascorsi 200 giorni senza che sia stato effettuato il primo incanto per la vendita del bene. Qual è la norma di riferimento? Come si interviene per eliminare l’iscrizione di ipoteca se sono trascorsi i 200 giorni?

L’articolo 53 del decreto del Presidente della Repubblica n. 602 del 1973 stabilisce che:

  • – il pignoramento perde efficacia quando dalla sua esecuzione sono trascorsi duecento giorni senza che sia stato effettuato il primo incanto;
  • – se il pignoramento è stato trascritto in pubblico registro mobiliare o immobiliare, il concessionario (cioè Equitalia), in ogni caso di estinzione del procedimento (compreso il caso di estinzione che deriva dal decorso di più di duecento giorni dall’esecuzione del pignoramento senza che sia stato effettuato il primo incanto), richiede entro dieci giorni al conservatore la cancellazione della trascrizione.

Ciò vuol dire che è dovere e compito di Equitalia, entro dieci giorni, provvedere a richiedere al conservatore (cioè all’Agenzia del Territorio nel caso di pignoramenti immobiliari) la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Bisogna evidenziare, però, che la norma si riferisce solo al pignoramento e non all’ipoteca.

Ciò significa che se dall’esecuzione del pignoramento sono passati più di duecento giorni senza che si sia tenuto il primo incanto, Equitalia ha il dovere di far cancellare la trascrizione del pignoramento, ma non l’eventuale ipoteca già iscritta.

L’ipoteca, infatti, viene disciplinata da altra norma (articolo 77 del decreto del Presidente della Repubblica n.602 del 1973) e, se iscritta nei registri immobiliari, non si estingue se dall’esecuzione del pignoramento sono decorsi più di duecento giorni senza che si sia tenuto il primo incanto.

Il pignoramento e l’ipoteca, infatti, sono due istituti e due atti distinti, con finalità diverse (il pignoramento crea un vincolo sul bene ai fini della sua vendita, mentre l’ipoteca attribuisce al creditore un diritto di preferenza nella distribuzione della somma ottenuta vendendo il bene stesso) e che sono regolati da norme diverse.

In conclusione, l’articolo 53 del decreto n. 602 del 1973 si applica solo al pignoramento e non all’ipoteca: se, quindi, passano più di duecento giorni dall’esecuzione del pignoramento senza che si svolga il primo incanto, Equitalia dovrà procedere entro dieci giorni a richiedere all’Agenzia del Territorio la cancellazione della trascrizione del pignoramento, ma l’ipoteca resterà valida ed efficace.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

Incidente per una grata sulla strada: spetta il risarcimento?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Nell’ipotesi di sinistro avvenuto su strada, dei danni conseguenti a omessa o insufficiente manutenzione, risponde la pubblica amministrazione titolare della strada.

Di tutti gli incidenti causati da una cattiva manutenzione della strada risponde l’ente titolare del suolo o chi ne ha la custodia: il Comune, la Provincia, l’Anas, ecc. Ma solo a condizione che a determinare la caduta del motociclista o lo scontro tra le automobili non sia stato un comportamento imprudente del conducente. Il che viene tradotto dalla giurisprudenza con la seguente massima: spetta il risarcimento solo per tutti i danni causati da «insidie e trabocchetti». Si deve cioè trattare di situazioni tali da non poter essere viste ed evitate dall’utente, come nel caso di un incidente per una grata sulla strada mal riposta. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

I concetti di «insidia e trabocchetto» non vengono citati da alcuna norma, ma sono solo una interpretazione dei giudici. Secondo tale tesi, è vero che l’amministrazione ha l’obbligo di custodire le strade e di prevenire gli infortuni, ma agli automobilisti, ai motociclisti, ai ciclisti e a chiunque altro transiti sulla strada è richiesto l’uso della massima cautela e prudenza, attesa la pericolosità del mezzo in uso. In altri termini non si può guidare con la testa tra le nuvole, accelerando troppo o guardando da un’altra parte che non sia la direzione di marcia. Bisogna poter frenare per tempo e prevedere i possibili ostacoli che si frappongono nel percorso. Tutte le volte, però, che tali ostacoli non sono visibili, perché ad esempio particolarmente piccoli (come una grata mal riposta) o perché nascosti (si pensi a una strada non illuminata o a una buca ricolma di acqua piovana o di foglie), allora l’utente della strada ha fatto tutto quello che gli si può chiedere e l’ente che ha la custodia del suolo è tenuto a risarcire i conseguenti danni.

La conseguenza è che una buca tanto più è grande tantomeno consente di ottenere l’indennizzo in caso di danni o infortuni. Una strada, tanto più è dissestata tantomeno dà diritto agli automobilisti rimasti in panne di pretendere la restituzione dei soldi spesi per la riparazione della ruota. E così via.

Gli Enti proprietari delle strade debbono provvedere alla loto manutenzione, gestione, al controllo tecnico dell’efficienza e alla apposizione della segnaletica così come prescritto dal Codice della Strada [2]. La Cassazione ricorda che a carico dei proprietari o concessionari delle strade è configurabile la «responsabilità per cosa in custodia» [3]: una responsabilità «oggetiva», che prescinde cioè da dolo (malafede) o colpa (difetto di manutenzione) e che viene meno solo se l’incidente è avvenuto per «caso fortuito». Il caso fortuito è un evento imprevedibile e inevitabile: una frana di eccezionali dimensioni, ma anche una buca appena apertasi che non abbia dato il tempo all’amministrazione di attivarsi per mettere in sicurezza il tratto di strada.

Il danneggiato deve solo dimostrare l’incidente, i danni subiti e che tra l’uno e gli altri c’è un rapporto di causa-effetto. In altre parole deve dar prova che è stata proprio la grata divelta a determinare lo sbandamento. Tale prova può essere data anche con indizi (in termini tecnici si parla di «presunzioni»). La P.A., dal canto suo, deve dimostrare che il danno si è verificato in modo non prevedibile né superabile con lo sforzo diligente dovuto.

Si può gettare la spazzatura nei bidoni di un altro palazzo?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Sotto il nostro palazzo ci sono i cassonetti della spazzatura indifferenziata; i condomini di una palazzina vicino alla nostra sono soliti buttare i sacchi della spazzatura nei nostri bidoni perché il loro è sempre pieno. Possono farlo?

La prima cosa da fare per capire se si può gettare la spazzatura nei bidoni di un altro palazzo è verificare cosa prescrive il regolamento comunale. La materia della gestione dei rifiuti è infatti rimessa agli enti locali che stabiliscono, con propri provvedimenti aventi valore solo nell’ambito del rispettivo territorio, l’organizzazione dei servizi di raccolta e smaltimento della spazzatura. In tali provvedimenti viene altresì indirizzato il comportamento della cittadinanza con riferimento alla differenziazione dei rifiuti tra i vari tipi di cassonetti e stabilite le sanzioni in caso di violazione della normativa (è il caso, ad esempio, di chi non rispetta la cosiddetta «raccolta differenziata» o gli orari per gettare la spazzatura).

I cassonetti sono proprietà dell’amministrazione comunale e non del condominio o di uno specifico palazzo, il quale non può pertanto lamentare – se nulla dispone il regolamento comunale – che i condomini di uno stabile utilizzino i bidoni posti in prossimità di un altro edificio per gettare i propri sacchi della spazzatura. Salvo, infatti, che non vi siano norme locali che prescrivano un diverso comportamento e che impongano l’utilizzo di specifici cassonetti – il che può essere confrontato solo informandosi presso il proprio Comune – non si può impedire ad altri concittadini di utilizzare gli altrui bidoni.

Diverso è invece il discorso quando si passa dai bidoni comunali della spazzatura a quelli piccoli, a uso monofamiliare, con cui viene gestito il servizio di raccolta della differenziata. In tali casi, l’utilizzatore acquista la proprietà (o, in alcuni casi, il comodato gratuito) di tali contenitori (uno per ogni genere di rifiuto); egli ha quindi il potere e il diritto di interdire agli estranei l’utilizzo degli stessi. Del resto, se il bidoncino dovesse contenere rifiuti diversi da quelli per i quali è preposto, ad esserne responsabile sarebbe solo il possessore al quale verrebbero comminate le sanzioni.

Ultima ipotesi da analizzare è quella di chi vive in una città o un quartiere dove è in vigore la raccolta a domicilio e che, invece, invece di attendere il giorno per il ritiro dei propri sacchetti, si spostano in un Comune limitrofo o un altro quartiere dove non vale il sistema della differenziata “porta a porta” e i rifiuti si raccolgono con il cassonetto. In tali casi c’è una violazione della normativa comunale e la polizia potrà comminare le sanzioni.

Quindi, per sintetizzare, si può gettare la spazzatura nei bidoni di un altro palazzo a patto che:

  • il regolamento comunale non prescriva diversamente;
  • chi butta la spazzatura non viva in un quartiere o una città ove vige il sistema di raccolta della differenziata porta a porta e non con i cassonetti comuni.

C’è infine da infine che la spazzatura, non appena viene gettata, non appartiene più né a chi l’ha buttata né all’edificio antistante al cassonetto. Essa diventa di proprietà del Comune che, pertanto, ne può disporre liberamente (diversamente sarebbe impossibile anche il riciclo). Il che significa che rovistare nella spazzatura e rubare i rifiuti altrui costituisce sì furto, ma nei confronti dell’ente locale e non di chi ha “confezionato” il sacchetto. Non importa che questo comportamento possa minare la privacy altrui (è il caso di chi trafughi tra le buste alla ricerca di dati sensibili come lettere, bollette, ecc.). Tutto ciò che si può fare è segnalare l’episodio al Comune affinché punisca i colpevoli. È solo il Comune infatti legittimato a procedere penalmente (leggi Frugare nella spazzatura altrui è reato).

Se mi chiedono il modello Red vuol dire che mi tolgono la pensione?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Ho ricevuto una lettera dal patronato in cui mi chiedono il modello Red. Cosa significa che mi sospendono la pensione?

Il modello Red è una dichiarazione che deve essere presentata dalle persone che usufruiscono di alcune prestazioni collegate al reddito in modo da consentire all’Inps e agli altri istituti previdenziali la verifica periodica del diritto del pensionato ad usufruire di tali prestazioni. Poiché il reddito costituisce un dato variabile nel corso degli anni, gli istituti previdenziali, per garantire la correttezza delle prestazioni che erogano, effettuano annualmente la verifica di tali dati, attraverso il modello Red che, grazie all’indicazione dei redditi posseduti, serve a determinare il diritto del pensionato ad usufruire di tali prestazioni e l’importo delle stesse. E siccome l’Inps non è abilitata a conoscere lo stato reddituale di ogni pensionato, spetta al patronato (caf) inviare annualmente la relativa dichiarazione. Oltre al modello Red, c’è da presentare anche il modello Icric (Invalidità civile di ricovero) dove va dichiarata la sussistenza o meno di uno stato di ricovero in istituto e se questo è avvenuto a titolo gratuito o a pagamento. Anche in mancanza di ricoveri, il modello dovrà essere presentato.

La mancata presentazione di questi modelli comporta la perdita del diritto a ricevere l’integrazione delle pensioni a partire dall’anno successivo a quello di mancata trasmissione dei modelli. In caso di mancata comunicazione nei tempi e nelle modalità stabilite dagli Enti stessi, si procede alla sospensione delle prestazioni collegate al reddito nel corso dell’anno successivo a quello in cui la dichiarazione dei redditi avrebbe dovuto essere resa. Qualora entro 60 giorni dalla sospensione non sia pervenuta la suddetta comunicazione, si procede alla revoca in via definitiva delle prestazioni collegate al reddito ed al recupero di tutte le somme erogate a tale titolo nel corso dell’anno in cui la dichiarazione dei redditi avrebbe dovuto essere resa. Nel caso in cui la comunicazione dei redditi sia presentata entro il suddetto termine di 60 giorni, gli Enti procedono al ripristino della prestazione sospesa dal mese successivo alla comunicazione, previo accertamento del relativo diritto anche per l’anno in corso. Pertanto, presumendo che la lettrice sia titolare, oltre che della classica pensione base di vecchiaia, anche di ulteriori indennità integrative, magari collegate alla sua situazione economica, dovrà apprestarsi ad inviare questi modelli dichiarativi, al fine di evitare la perdita di quei sussidi previdenziali mensili finora goduti. Si consiglia, dunque, di recarsi al più presto presso il centro di assistenza fiscale più vicino (magari il caf che ha inviato la comunicazione, già in possesso delle Sue precedenti dichiarazioni), così da poter provvedere, nel più breve tempo possibile, all’adempimento di tutti gli obblighi fiscali.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla

Trasferimento negato: se faccio causa, vinco?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Ho una figlia di un anno e la mia sede di lavoro si trova a 240 km da casa mia. Ho chiesto il trasferimento ma mi è stato negato senza motivo. Se faccio causa che possibilità ho di vincere?

Il provvedimento dell’amministrazione carente (nel senso di mancante) della motivazione – dal quale in sostanza non sia dato evincere le ragioni della sua adozione – deve essere considerato nullo. Detto questo, fare previsioni circa l’esito di una causa, in un senso o in un altro è attività di puro esercizio giuridico nel senso che, non è mai facile prevedere l’esito di un processo, di una causa, di un ricorso, qualunque siano i presupposti e le condizioni che l’hanno determinato. Chi, quotidianamente, opera nel campo dell’esercizio pratico della giustizia, impara in fretta quanto sia arduo prevedere l’esito di un procedimento rischiando di deludere o, al contrario, enfatizzare le legittime aspettative sottese a questo o a quel procedimento.

Fatta questa doverosa premessa, nel caso della lettrice, anche considerata la piccolissima età della bimba, il fatto che sia lei che suo marito facciano parte della medesima struttura amministrativa, il ricorso ha ottime possibilità di un esito positivo.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Antonio Ciotola

Intervista diffamatoria: di chi è la responsabilità?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Tutti sono liberi di esprimere le proprie opinioni, a patto che non si diffami nessuno. Che significa diffamazione? E che succede quando si rilascia un’intervista?

In ambito giornalistico, è molto frequente che una semplice intervista si trasformi in qualcosa di molto più serio: il reato di diffamazione, infatti, è dietro l’angolo e bisogna sempre ponderare bene le parole prima di pronunciarle. Una sentenza del Tribunale di Gorizia [1] pone una domanda molto interessante: se si rilascia un’intervista fortemente offensiva, il responsabile di quelle offese è solo il soggetto intervistato o anche il giornalista stesso che diffonde poi quell’intervista (pubblicandola sul giornale per cui scrive, su internet, sui social), senza fare i dovuti controlli? In altre parole, in presenza di un’intervista a contenuto diffamatorio, di chi è la responsabilità? A seconda dei casi, per i danni risponderà non solo il direttore responsabile del giornale o della rivista, ma anche il giornalista. Cerchiamo di capirne di più.

La vicenda

Una donna viene accusata dal padre di aver reso dichiarazioni ad un giornalista di un quotidiano dal contenuto diffamatorio. La figlia, infatti, lo accusava di averla aggredita e minacciata nella pizzeria di famiglia.

Oggi l’ingiuria è illecito civile

Ingiuria e diffamazione

Commette il reato di diffamazione [2] chiunque, comunicando con più persone, offende la reputazione di un soggetto. È necessario che la persona offesa non sia presente o, almeno, che non sia stato in grado di percepire l’offesa; in caso contrario si tratta di ingiuria che, oggi, non è più reato, ma semplice illecito civile. Ciò significa che  la vittima non dovrà più denunciare il colpevole, né recarsi alla stazione dei Carabinieri o in Procura della Repubblica; dovrà piuttosto conferire mandato a un avvocato affinché intraprenda una ordinaria causa civile volta ad ottenere il risarcimento del danno. Al termine del giudizio civile, il giudice comminerà al responsabile una multa: questa, però, a differenza del risarcimento del danno, non andrà nelle tasche della vittima, ma nelle casse dello Stato. Tale sanzione pecuniaria va da 200 euro a 12.000 euro.

L’obiettivo del legislatore, nel punire questo genere di condotte, è quello di tutelare l’onore della persona inteso come stima che ha presso i membri della comunità di riferimento (in paese, sul posto di lavoro, nel partito politico di cui fa parte, ecc.).

Diffamazione a mezzo stampa

Nel caso esaminato, secondo il padre della ragazza, ci si troverebbe di fronte a un’ipotesi di diffamazione a mezzo stampa dato che sua figlia avrebbe offeso la sua reputazione tramite un’intervista rilasciata a un giornale.

In ipotesi di questo genere, occorre cercare di trovare un punto di incontro tra, da un lato, il reato in questione e, dall’altro, la libertà della manifestazione del proprio pensiero [3] e, cioè, la libertà di esprimere – senza vincoli – opinioni, considerazioni, stati d’animo. Se si riesce a trovare questo compromesso, il reato di diffamazione viene scriminato (cioè, non punito) quando la condotta rispetta i seguenti limiti:

  • rilevanza del fatto narrato: se, infatti, i fatti sono di rilevante interesse pubblico (nel senso che non suscitano solo e semplicemente curiosità), tale interesse prevale sulla tutela della reputazione: si pensi a un politico nazionale indagato per un certo reato. I cittadini hanno interesse a conoscere notizie su una persona che li governa;
  • verità dei fatti narrati o criticati: se un soggetto diffonde le notizie ritenendole vere mentre in realtà non lo sono, non sarà punito;
  • continenza delle espressioni usate: le modalità espressive, pur offensive, devono essere pacate e contenute.

Se questi criteri non vengono rispettati, per i danni risponderà non solo il direttore responsabile del giornale o della rivista, ma anche il giornalista sia a titolo di colpa – se non è stata effettuata la dovuta attività di controllo della veridicità delle notizie – che per dolo. Dire che il direttore responsabile deve svolgere un’attività di controllo significa non solo che egli deve scegliere molto attentamente il giornalista più idoneo a scrivere un determinato pezzo (ad esempio, se si tratta di un caso di cronaca giudiziaria, non manderò a intervistare un giornalista che, solitamente, si occupa di gossip), ma anche che deve verificare, dopo la scrittura, contenuti e modalità di esposizione, chiedendo conto anche dell’attendibilità delle fonti: se, ad esempio, il giornalista intervista un compagno di partito di quel politico che rilascia dichiarazioni denigratorie, il giornalista non potrà limitarsi a pubblicarla. Prima di farlo, sia lui che il direttore del giornale devono verificare se le notizie date sono vere, se sono attendibili le fonti di quelle notizie e, solo dopo, scrivere il pezzo usando un linguaggio imparziale, non offensivo e corretto. Quindi, se l’intervista ha contenuto diffamatorio, la responsabilità non è solo del soggetto che la rilascia ma anche del giornalista che scrive il pezzo senza i dovuti controlli.

Un giornalista deve sempre verificare l’attendibilità della fonte

Nella sentenza esaminata, il giudice respinge la richiesta di risarcimento del padre perché le dichiarazioni rilasciate dalla figlia non hanno contenuto diffamatorio. Il fatto che l’uomo le abbia ritenute tali è dovuto alla ricostruzione della vicenda operata dall’autore dell’articolo, sulla base del racconto dei fatti. Il giornalista avrebbe dovuto, come si è detto, verificare l’attendibilità della fonte e la veridicità dei fatti narrati.

Pensione d’invalidità: per chi soffre di anosmia e ageusia quando è possibile richiederla?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Ho 70 anni e sono un pensionata. Da circa 6 mesi sono stata colpita da anosmia (assenza di olfatto) e ageusia (assenza di gusto), due malattie per le quali gli otorini ed il neurologo da me consultati, dopo accurati esami, hanno escluso che esistano cure farmacologiche o chirurgiche. Esiste la possibilità di ottenere una pensione di invalidità per questa mia situazione?

L’attestazione di una invalidità civile per i soggetti in età non più lavorativa, ossia dai 65 anni in poi, prevede, come requisito minimo, l’essere affetti da malattie e menomazioni permanenti e croniche, di natura fisica e/o psichica, che comportino alternativamente:

  1. difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni della propria età da 34% a 99%;
  2. difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni della propria età con 100% di invalidità.

Il percorso che conduce al riconoscimento dell’invalidità è composto da due fasi: una fase sanitaria e una fase amministrativa.

La fase sanitaria è volta all’accertamento dell’invalidità civile, in base alle minorazioni di cui assume essere affetto il richiedente, mediante la preliminare visita da parte del medico certificatore, che può essere anche il medico di famiglia. Il certificato deve contenere, oltre ai dati anagrafici del paziente, anche la dettagliata descrizione delle patologie invalidanti con relativa diagnosi.

La fase amministrativa è volta, previa verifica dei requisiti amministrativi stabiliti dalla normativa vigente, alla concessione dei benefici che la legge riserva ai cittadini, in relazione allo stato invalidante riconosciuto. Per le prestazioni economiche di competenza dell’Inps, è richiesto un grado di invalidità compreso tra il 74% e il 100%. Il grado d’invalidità è determinato in base ad un’apposita tabella approvata con decreto del Ministro della sanità 5 febbraio 1992.

A parere di chi scrive, prima di procedere alla richiesta, presso gli uffici competenti, è necessario essere in possesso di dettagliata certificazione medica che attesti l’attuale stato di salute e la connessa percentuale di invalidità del lettore.

 

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta

Come si calcola la prescrizione?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Come si calcola la prescrizione per un reato penale? Sono stato accusato per calunnia e condannato.

Il lettore ci dice che, per i giudici, c’è stata la sospensione dei termini dal 5 novembre 2013 per la durata di 60 giorni e dal 25 marzo 2014 al 10 giugno 2014.

La prescrizione estingue il reato decorso il tempo corrispondente al massimo della pena edittale stabilita dalla legge e comunque un tempo non inferiore a sei anni se si tratta di delitto e a quattro anni se si tratta di contravvenzione, ancorché puniti con la sola pena pecuniaria [1]. Non essendo stata contestata recidiva e le altre specifiche circostanze, in nessun caso l’interruzione della prescrizione può comportare l’aumento di più di un quarto del tempo necessario a prescrivere [2].

Andiamo a sviluppare il calcolo sulla base di detti criteri e dei seguenti elementi di fatto:

  • data reato: 30 aprile 2008;
  • reato in contestazione: calunnia punito con la reclusione da 2 a 6 anni;
  • sospensioni (5 novembre 2013 per la durata di 60 giorni e dal 25 marzo 2014 al 10 giugno 2014).

CALCOLO

Anni 6 (la pena prevista dalla legge per il reato in contestazione e, in questo caso, corrispondente anche al minimo previsto dalla legge) + ¼ di 6 anni (aumento interruzione della prescrizione) = Anni 7 e mesi 6.

Per cui, in questo primo step: 30 aprile 2008 + 7 anni e 6 mesi = 30 ottobre 2015 (il termine qui si calcola in mesi).

Occorre ora tenere presente e calcolare i termini di sospensioni, per cui: 60 giorni + 77 giorni (dal 25.3.2014 al 10.06.2014) = 137 giorni.

Aggiungiamo i 137 giorni complessivi di sospensione a partire dal 30 ottobre 2015 = 15.03.2016 (data di estinzione del reato per intervenuta prescrizione).

 

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Antonio Ciotola

Locali in affitto danneggiati: posso tenermi la cauzione?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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Se il conduttore danneggia i locali, il locatore non può tenersi la cauzione ma deve restituirla con gli interessi. E per i danni? Cosa può fare?

Non è raro sentire parlare di appartamenti nuovi o ristrutturati, dati in affitto e, nel corso o al termine del contratto, trovati praticamente distrutti: intonaco dei muri scrostato, infissi che non si chiudono più come dovrebbero, rubinetti gocciolanti, elettrodomestici non funzionanti. Il locatore può chiedere il risarcimento al conduttore. Ma come? Può tenersi la caparra (o cauzione), ma solo dopo aver intrapreso una causa, nella quale spetta al giudice di quantificare i danni [1]. Lo ha stabilito il Tribunale di Lanciano in una sentenza degli ultimi mesi [2]. Esaminiamola per capire quando, in presenza di locali in affitto danneggiati, posso tenermi la cauzione.

La vicenda

Una snc affittava un bar a una donna che non pagava né i canoni di affitto né le tasse al Comune. La donna diceva di aver riscontrato infiltrazioni di acqua piovana e il mancato funzionamento della cappa aspira fumi.

Il locatore non può valutare i danni da solo

Cauzione: il locatore se la può tenere?

La Corte di Cassazione, in numerose sentenze, ha affermato che la cauzione ha la funzione di garantire al locatore il rispetto, da parte del conduttore, degli obblighi che si è assunto firmando il contratto. Proprio per questo, al termine della locazione, il relativo importo va restituito, con gli interessi legali maturati.

Che succede però se il locatore non intende restituire i soldi perché sostiene di aver subito dei danni causati dal conduttore? Il locatore non può autonomamente trattenere la cauzione, usandola per compensare le spese che dovrà sostenere per riparare i danni. Deve invece iniziare un processo per l’accertamento di tali danni. Non può cioè valutarli e quantificarli da solo ma dovrà chiedere al giudice di farlo. Quindi, nonostante il conduttore non abbia rispettato il contratto e abbia danneggiato l’immobile, ha diritto a riottenere comunque la cauzione, ricorrendo al tribunale; in sostanza deve chiedere al giudice un decreto ingiuntivo che obblighi il locatore a restituirgli la caparra. Si tratta di un metodo che consente di raggiungere il risultato in maniera più rapida rispetto a un normale processo e che è possibile proprio perché il credito relativo alla restituzione della cauzione è fondato su prova scritta –  costituita dal contratto di locazione – ed è certo nel suo ammontare.

Come risarcire i danni all’appartamento

Viene a questo punto in gioco l’interesse del padrone di casa che comunque ha diritto a essere risarcito. Per evitare che questi “spari” dei costi eccessivi rispetto a quelli che effettivamente sosterrà per riparare la casa, la legge gli vieta di trattenere la caparra a compensazione dei danni all’appartamento: la caparra serve solo a compensare eventuali canoni non pagati, il cui ammontare è certo e determinato. Per i danni all’immobile, invece, la quantificazione è tutt’altro che certa e solo un giudice può determinarla. Il padrone di casa non può trattenere la caparra se l’inquilino è in regola con i pagamenti, anche se l’immobile è stato lasciato in condizioni precarie. Se intende farlo, deve avviare subito un giudizio per la quantificazione esatta degli importi da spendere per le riparazioni.

Agente immobiliare: provvigione anche se non conclude l’affare?

Posted on : 20-08-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

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L’agente ha diritto alla provvigione indipendentemente dalla buona riuscita o meno degli affari conclusi. Ciò che conta è che l’operazione sia realizzata grazie al suo intervento.

Quando ci si rivolge a un’agenzia immobiliare per vendere una casa o un appartamento, occorre pagare all’agente, grazie al quale l’affare viene concluso, la provvigione. Ma cosa si intende con l’espressione «conclusione dell’affare»? Il dubbio che potrebbe porsi, infatti, è il seguente: l’affare si considera concluso se l’immobile viene venduto o solo mettendo in contatto il potenziale acquirente con chi vende? Per capire se l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione anche se non conclude l’affare esaminiamo una sentenza del Tribunale di Bologna [1] secondo la quale, ai fini del pagamento delle provvigioni, non è rilevante la buona riuscita o meno degli affari conclusi dall’agente di commercio.

L’agente ha diritto alla provvigione solo per aver “avvicinato” i contraenti, indipendente dal fatto che l’affare vada a buon fine

Agente immobiliare: quando ha diritto alla provvigione?

In passato, la legge stabiliva che l’agente aveva diritto alla provvigione solo per gli affari che avevano avuto regolare esecuzione e per quelli che non avevano avuto esecuzione a causa del preponente. Se, invece, l’affare aveva avuto esecuzione parziale, la provvigione spettava all’agente in proporzione della parte eseguita [2]. Per intenderci, l’agente acquistava il diritto alla provvigione non nel momento in cui aveva svolto l’attività di promozione del contratto, ma solo quando questo era stato accettato dalle parti e aveva avuto regolare esecuzione; quando cioè l’affare andava a buon fine (in poche parole, quando le parti firmavano il contratto di compravendita). In sostanza, perché l’agente potesse pretendere qualcosa, occorrevano tre passaggi fondamentali:

  1. promozione del contratto,
  2. conclusione del contratto,
  3. esecuzione del contratto.

Attualmente, le cose sono cambiate [3] e l’agente ha diritto alla provvigione solo per aver “avvicinato” i contraenti, indipendente dal fatto che l’affare vada a buon fine; ciò che conta è che l’operazione venga realizzata grazie al suo intervento e le parti siano arrivate a uno stadio in cui, se una si tira indietro, l’altra può agire in giudizio per ottenere l’esecuzione del contratto; ad esempio, quando le parti stipulano il compromesso, cioè il preliminare di vendita.  Ad esempio, la provvigione andrà corrisposta anche nel caso in cui le parti abbiano stipulato il compromesso ma poi una di loro sia receduta o nel caso in cui l’agente ha fatto visionare l’immobile all’acquirente ma l’affare sia stato concluso solo quando il suo incarico è terminato. In entrambi questi casi, l’agente ha messo in contatto le parti e l’operazione si è svolta grazie al suo fondamentale intervento: esiste, cioè, un nesso causale tra l’attività svolta dal mediatore e la positiva conclusione dell’affare.