A quali parenti spetta sempre una quota di eredità

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

Alcuni parenti prossimi del defunto sono tutelati contro il testamento che li privi di una parte dell’eredità spettante loro per legge.

Se hai deciso di fare testamento, sappi che, per legge, devi per forza lasciare una parte del tuo patrimonio ai familiari più stretti; puoi invece far ciò che vuoi della restante parte, elargendola ad esempio ad amici, associazioni o anche agli stessi parenti a cui hai dovuto riservare la predetta quota minima.

La parte del testamento di cui puoi disporre liberamente si chiama «disponibile», mentre quella vincolata ai parenti stretti si chiama «legittima». Allo stesso modo i familiari a cui spetta la legittima si chiamano «legittimari». Ma, più nel dettagli, a quali parenti spetta sempre una quota di eredità? In altre parole, chi sono i legittimari?

Le regole sono fissate nel codice civile [1] e si applicano sempre e solo in presenza di un testamento. Il codice individua come «legittimari» i seguenti soggetti:

  • coniuge del testatore (la legge chiama «testatore» colui che fa testamento): quindi o il marito o la moglie. Al coniuge viene equiparato anche il soggetto dello stesso sesso che abbia contratto un’unione civile. Non rientra invece tra i legittimari il convivente, il quale non ha, per legge, alcun diritto di successione legittima; egli tuttavia ben può essere nominato erede dal partner attraverso una disposizione contenuta nel testamento di quest’ultimo e sempre che non intacchi la quota di legittima (dunque al convivente si può solo riconoscere una parte della «disponibile»);
  • i figli, siano essi legittimi o naturali (ossia, secondo i nuovi termini usati dal codice, sia quelli nati «nel matrimonio», sia quelli nati «fuori dal matrimonio»);
  • i genitori, i nonni e, in generale, tutti gli ascendenti;
  • i nipoti e, in generale, tutti i discendenti successivi ai figli.

A questi parenti, detti legittimari, spetta sempre una quota di eredità sul patrimonio del defunto, a prescindere da ciò che questi ha disposto nel proprio testamento. È quella che gli avvocati e i giudici chiamano «successione necessaria».

Se il testatore non rispetta le quote di legittima, il legittimario leso può agire in tribunale contro coloro che hanno “ricevuto di più”, al fine di tutelare i propri diritti. In particolare, il legittimario leso agisce contro i beneficiari (legatari, donatari o eredi) della disposizione che viene contestata con la cosiddetta «azione di riduzione» della legittima entro 10 anni

  • dall’apertura della successione se la lesione deriva da donazioni;
  • dall’accettazione dell’eredità se la lesione deriva da disposizioni testamentarie.

Se i legittimari non agiscono entro 10 anni oppure accettano esplicitamente la volontà del testatore che abbia leso la loro quota di legittima il testamento resta valido così com’è.

Nella scheda che segue indichiamo quali sono le quote di legittima che spettano ai legittimari.

Se c’è:
Legittimari
Quota riservata dalla legge ai legittimari
Residua quota del testamento liberamente disponibile
Coniuge

(o compagno gay da unione civile)
Se non ci sono figli ½ di eredità + il diritto di abitazione sulla casa coniugale ½ di eredità
Se oltre al coniuge c’è un figlio unico (anche se i genitori del defunto sono ancora in vita) – al coniuge va 1/3 dell’eredità + il diritto di abitazione sulla casa

– al figlio unico va 1/3 dell’eredità

1/3 dell’eredità
Se oltre al coniuge ci sono 2 o più figli (anche se i genitori del defunto sono ancora in vita) – al coniuge va ¼ dell’eredità + il diritto di abitazione sulla casa

– ½ dell’eredità va diviso tra i figli in parti uguali

¼ dell’eredità
  Se, oltre al coniuge, c’è uno o entrambi i genitori o, in loro mancanza, altri ascendenti (mancano però i figli) – al coniuge va ½ dell’eredità + il diritto di abitazione sulla casa

– ai genitori o altri ascendenti va ¼ dell’eredità

¼ dell’eredità
Se manca il Coniuge

(o compagno gay da unione civile)
Se c’è un solo figlio unico (anche se vivono i genitori del defunto) Al figlio unico va ½ dell’eredità ½ dell’eredità
Se ci sono 2 o più figli (anche se vivono ancora i genitori del defunto) Ai figli vanno i 2/3 dell’eredità divisi per parti uguali 1/3 dell’eredità
Se ci sono solo i genitori (o, in loro mancanza, altri ascendenti) del defunto, ma non ci sono figli Ai genitori (o altri ascendenti) va 1/3 dell’eredità 2/3 dell’eredità
Se non ci sono né figli, né genitori o altri ascendenti Si può liberamente disporre dell’intera eredità

Pignoramento casa 2018

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

Quando la banca o l’Agenzia delle Entrate possono iscrivere ipoteca e mettere all’asta la casa del debitore; come difendersi e fare ricorso.

Le regole sul pignoramento della casa, almeno per quanto riguarda le esecuzioni forzate azionate da Agenzia Entrate Riscossione, sono cambiate da poco: con un recente correttivo, il Governo ha allargato le maglie delle condizioni per mettere all’asta le case di chi non paga le cartelle di pagamento. Questo significa che, negli anni a venire, si potrebbe assistere a un più largo uso della leva dei pignoramenti immobiliari da parte del fisco. Nulla cambia, invece, per quanto riguarda i privati i quali, peraltro, non hanno mai sofferto limiti alle esecuzioni forzate dei beni del debitore. Ma procediamo con ordine e vediamo cosa cambia per il pignoramento casa 2018. L’analisi dovrà tenere distinti i due casi, i debiti con l’Agente della Riscossione – e, in questo caso, differenziando il pignoramento della prima casa da tutte le altre ipotesi – e quelli invece con i soggetti privati come – uno su tutti – la banca.

Pignoramento casa 2018 Agenzia Entrate Riscossione

Chi non paga le cartelle di pagamento entro 60 giorni dal loro ricevimento può subire l’ipoteca sulla casa e il successivo pignoramento. Questa procedura però è tutt’altro che automatica poiché sottoposta a una serie di condizioni. Vediamole qui di seguito.

Ipoteca casa 2018

Agenzia Entrate Riscossione può iscrivere l’ipoteca sugli immobili del debitore, anche sulla cosiddetta «prima casa». Perché possa essere iscritta ipoteca è necessario che:

  • siano decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella senza pagamento o opposizione;
  • sia stato inviato un preavviso di ipoteca 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca;
  • il debito complessivo per cartelle esattoriali notificate e non pagate sia almeno di 20mila euro.

Come cancellare l’ipoteca sulla casa?

Per cancellare l’ipoteca bisogna far ricorso al giudice, il che richiede di verificare se vi siano stati errori nel procedimento di iscrizione da parte di Agenzia Entrate Riscossione. Ad esempio, è possibile opporsi all’ipoteca se:

  • il contribuente non ha ricevuto il preavviso di ipoteca o lo ha ricevuto prima di 30 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca stessa;
  • il contribuente, pur avendo ricevuto il preavviso di ipoteca, non ha mai ricevuto la notifica della cartella di pagamento;
  • prima della notifica del preavviso di ipoteca la cartella esattoriale si è prescritta;
  • prima del preavviso di ipoteca il contribuente ha fatto ricorso contro la cartella e lo ha vinto;

Si può sempre cancellare l’ipoteca se il debito del contribuente scende sotto 20mila euro. Quindi il contribuente potrebbe pagare spontaneamente, anche al di fuori di un eventuale piano di rateazione, una parte del debito per far scendere il tetto.

La richiesta di rateazione non determina la cancellazione dell’ipoteca, che sarà cancellata solo al pagamento dell’ultima rata.

Pignoramento prima casa 2018

Veniamo ora al pignoramento casa 2018 da parte dell’agente della riscossione. Come anticipato, le regole sono diverse a seconda che si tratti di «prima casa» o meno.

Come funziona il pignoramento della prima casa 2018? Innanzitutto è errato parlare di divieto di pignoramento della «prima casa». Ciò che non si può pignorare non è la «prima» casa in senso temporale (ciò farebbe pensare che a una persona titolare di 5 immobili non si possa pignorare solo il primo acquisto), ma «l’unica» casa, quando cioè il debitore non è proprietario di altri immobili.

L’Agenzia Entrate Riscossione non può infatti pignorare la casa del contribuente quando:

  • la casa in questione è l’unica di sua proprietà;
  • è stata adibita a civile abitazione;
  • in essa è fissata la residenza del debitore;
  • non è accatastata in A/8 e A/9, categorie relative agli immobili di lusso.

Se viene meno uno soltanto di questi presupposti, la «prima casa» è pignorabile. Ad esempio lo è se il debitore eredita una quota minima di un altro appartamento, con ciò divenendo la normale abitazione non più l’unica. Per evitare il pignoramento dovrebbe allora rinunciare all’eredità oppure cedere la quota pervenutagli.

Pignoramento casa 2018

Fuori dai casi del divieto appena citato, l’Agenzia delle Entrate può pignorare la casa, il terreno o qualsiasi altro immobile alle seguenti condizioni:

  • il debito deve essere superiore a 120mila euro;
  • la somma del valore di tutti gli immobili posseduti dal debitore deve raggiungere 120mila euro (è questa la modifica recente di cui si parlava in apertura);
  • deve essere stata iscritta ipoteca (e quindi già inviato il preavviso di ipoteca);
  • dall’iscrizione dell’ipoteca devono essere decorsi 6 mesi senza che sia avvenuto il pagamento;
  • non è stata chiesta la rateazione del debito. Chiedendo infatti di pagare a rate, tutti i pignoramenti in corso si sospendono. Non deve però essere avvenuta già l’aggiudicazione del bene.
  • Così, ad esempio, una persona che si proprietaria di due piccoli magazzini, del valore ciascuno di 50mila euro, non può subire alcun pignoramento immobiliare poiché il valore degli stessi non supera 120mila euro.

Come bloccare il pignoramento casa 2018?

Valgono le stesse regole viste per l’ipoteca salvo per quanto riguarda la rateazione. La richiesta di pagare a rate il debito se non cancella l’ipoteca blocca il pignoramento già in corso oppure impedisce l’avvio di quelli non ancora intrapresi.

In più il debitore può sempre pagare una parte del debito spontaneamente per far scendere il tetto sotto i 120mila euro e così far venire meno una delle condizioni per il pignoramento.

Pignoramento casa 2018 banca e altri creditori

Le regole per il pignoramento da parte degli altri creditori privati non subiscono limiti. Per cui la banca può pignorare la «prima casa» e non ha limiti di importi per poter iniziare l’esecuzione forzata come invece l’agente della riscossione.

Al pagamento del mutuo l’ipoteca non si cancella automaticamente ma se non vi provvede la banca lo può fare il debitore facendosi rilasciare una quietanza di pagamento dallo sportello e presentandola all’Agenzia Entrate, ufficio del Territorio. In ogni caso tutte le ipoteche si estinguono in automatico dopo 20 anni se non vengono rinnovate dal creditore. Leggi Come cancellare l’ipoteca dopo il mutuo.

Come faccio a sapere se sulla mia casa c’è un’ipoteca?

Basta andare all’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e chiedere una visura ipocatastale fornendo gli estremi catastali dell’immobile.

Posso sapere se sulla casa di un’altra persona c’è un’ipoteca?

Si. Anche in questo caso è possibile recarsi all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate e chiedere la visura ipocatastale. Non ci sono limiti di privacy e il titolare dell’immobile non viene informato dell’altrui indagine. Bisogna fornire i dati catastali dell’immobile. Se non se ne è in possesso, basta dare le generalità del proprietario (nome e data di nascita oppure codice fiscale); in tal caso l’ufficio rilascia un certificato in cui sono indicati gli immobili di proprietà del soggetto e, sulla base di questi dati, è possibile ricavare la visura.

Posso vedere la casa se c’è l’ipoteca?

Si può vendere una casa ipotecata ma bisogna dirlo all’acquirente altrimenti il contratto può essere sciolto. L’acquirente infatti acquista il bene immobile con tutta l’ipoteca e gli potrà essere pignorato se il debitore non paga il proprio debito. Il debitore però potrebbe accordarsi con l’acquirente e, con il prezzo da questi versato, estinguere subito il debito con l’agente della riscossione.

Che succede se dò in donazione la casa per evitare il pignoramento?

Se il creditore è l’Agente della Riscossione e il debito è superiore a 50mila euro e si riferisce a Iva o Irpef si può essere incriminati per «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte». Deve però risultare che il debitore non ha altri beni su cui il creditore si può soddisfare (altri immobili).

In ogni caso, sia il creditore privato che l’esattore può, entro 5 anni dalla donazione, agire con l’azione revocatoria, dimostrando semplicemente che il debitore non ha altri beni su cui soddisfarsi. Se invece lo stesso è titolare di altri beni che garantirebbero un fruttuoso pagamento, la revocatoria non è possibile.

La revocatoria rende inefficace la donazione e l’immobile può essere pignorato.

Inoltre, nel primo anno successivo alla donazione, l’immobile può essere pignorato anche senza revocatoria: basta che il pignoramento venga iscritto nei pubblici registri entro 12 mesi dalla data di trascrizione della donazione.

Leggi Come difendere la casa.

Che succede se vendo la casa per evitare il pignoramento?

Valgono le regole appena dette per la donazione, ma con la differenza che la revocatoria è più difficile perché il creditore deve anche dimostrare la malafede dell’acquirente o quantomeno la consapevolezza di sottrarre un bene ai creditori.

Che succede se metto la casa in un fondo patrimoniale per evitare il pignoramento?

Valgono le stesse regole della donazione: revocatoria nei primi cinque anni e pignoramento diretto nel primo anno se interviene l’iscrizione dell’esecuzione forzata.

Posso acquistare la mia casa all’asta?

Il debitore non può presentare offerte, ma lo possono fare i suoi familiari, anche i parenti più stretti a condizione che non risulti che la partecipazione del parente sia solo il frutto di un accordo preventivo con il debitore, volto a reintestare poi a quest’ultimo il bene così acquistato.

Che succede se non si vende l’immobile all’asta?

Nel caso di pignoramento da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione, se la casa non si vende alla terza asta, il creditore può chiedere che questo venga assegnato allo Stato. Una mannaia particolarmente pericolosa per il debitore che, invece, nel caso del creditore privato può contare in una lunga serie di aste e, in caso di mancata vendita, nella chiusura della procedura. Leggi sul punto Pignoramento Equitalia: dopo la terza asta la casa passa allo Stato e Aste, dopo 4 tentativi il pignoramento si chiude.

Quando si può pignorare la prima casa?

Il fisco può pignorare la prima casa del debitore nelle seguenti ipotesi:

  • la prima casa del debitore se, a seguito di tale acquisto, siano stati acquistati altri immobili oppure ottenuti in eredità. Esempio n. 1: un contribuente ha solo una casa e nient’altro; un giorno però riceve, in eredità dal padre appena defunto, un quinto di un immobile da dividere coi propri fratelli: in tal caso, il fisco potrà pignorargli entrambi i beni a meno che egli non rinunci a uno dei due. Esempio n. 2: un contribuente ha solo una casa e un terreno agricolo; il fisco può pignorargli entrambi i beni perché si tratta, comunque, di due immobili. Esempio n. 3: un contribuente è proprietario di una casa; un giorno ne acquista un’altra dove, però, vi fa vivere il figlio appena sposato: il fisco può pignorare entrambi i beni;
  • la prima e unica casa del debitore se questi non vi risiede. Anche in questo caso facciamo qualche esempio. Esempio n. 1: il contribuente è proprietario di un unico immobile, ma lo dà in affitto mentre lui risiede in un altro, anche questo preso in affitto: in tal caso il fisco può pignorargli la casa. Esempio n. 2: il contribuente è proprietario di due case dove in una risiede lui stesso e nell’altra la moglie: il fisco può pignorare entrambi gli immobili;
  • la prima e unica casa del debitore se questa è a uso diverso da civile abitazione. Ecco due esempi anche su questo punto. Esempio n. 1: un contribuente possiede un unico immobile che ha accatastato a uso studio: il fisco può sottoporlo ad esecuzione forzata. Esempio n. 2: un contribuente possiede un immobile adibito a uso promiscuo: in assenza ancora di pronunce sul punto, sembra potersi ritenere pignorabile solo la parte dell’immobile adibita ad attività lavorativa.

Come dimostrare che la vendita è in realtà una donazione?

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

Gli eredi lesi nella quota di legittima possono provare la falsa donazione con ogni mezzo di prova.

Quando era ancora in vita, tuo padre ha trasferito una casa a tuo fratello e, nell’atto notarile, ha fatto apparire che si trattava di una vendita. In realtà il prezzo pattuito era irrisorio rispetto al valore effettivo dell’immobile e, peraltro, ti risulta che non ci sia mai stato il trasferimento di un euro dal conto dell’uno a quello dell’altro. Fin troppo naturale sospettare che non si sia trattato di una vendita ma di una falsa donazione. Perché mai questo artificio? Semplice, rispondi a te stesso. L’intento era quello di evitare che gli altri eredi potessero recriminare la loro parte sulla casa regalata al figlio prediletto. Così ti convinci di dover tutelare i tuoi diritti e rivolgersi al tribunale contro tuo fratello. A questo punto il problema si sposta sul fronte della prova: come dimostrare che la vendita è, in realtà, una donazione? La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Vediamo cosa dicono i giudici supremi e qual è il loro suggerimento per poter vincere il giudizio.

Gli eredi legittimari hanno sempre diritto a una parte di eredità

Partiamo dalla regola generale fissata dal codice civile. Quando muore una persona, i suoi familiari più stretti hanno sempre diritto a una quota minima del suo patrimonio anche se ciò dovesse essere in contrasto con le volontà espresse nel testamento. È la cosiddetta «quota di legittima» che spetta per legge al coniuge e ai figli (o, in loro assenza, ai nipoti) o, in ultima istanza, ai genitori (o, in loro assenza, ai nonni). Gli eredi legittimari non possono mai essere tagliati fuori dalla successione (secondo quote predeterminate dal codice civile e che variano a seconda di quanti essi sono: leggi Quali sono le quote di legittima). Il testatore è libero di disporre solo della residua parte del suo patrimonio, lasciandola a chi preferisce (cosiddetta «quota disponibile»).

I legittimari sono però tutelati non solo dalle cessioni del parente fatte nel proprio testamento, ma anche dalle donazioni compiute in vita. Ciò per evitare che una persona, in prossimità della morte, possa donare i propri beni a chi voglia, ledendo i diritti dei legittimari. Pertanto, qualora una donazione dovesse impoverire il patrimonio del familiare defunto, tanto da ridurre le quote di legittima, gli eredi potrebbero impugnarla:

  • entro 20 anni da quando è stata eseguita (ossia trascritta nei registri pubblici immobiliari);
  • entro 10 anni dalla morte del titolare.

La donazione nascosta sotto forma di vendita

Per eludere l’azione dei legittimari, succede spesso che gli anziani, anziché donare, fingano di vendere i propri beni al parente o al figlio prediletto; in tal modo, gli altri eredi non possono rivendicare alcun diritto. Difatti, appare chiaro che, se si trattasse di una compravendita, gli eredi del venditore non potrebbero eccepire nulla dopo la sua morte; invece, se si tratta di una donazione, del suo valore bisogna tenere conto al fine di verificare se la legittima è stata rispettata.

Chi si accorge che, dietro la vendita, si nasconde in realtà una donazione, può agire in tribunale a tutela dei propri diritti. Ma come dimostrare che la vendita è in realtà una donazione?

La prova della falsa donazione

Se dietro un contratto se ne nasconde in realtà un altro si dice che è stata realizzata una simulazione. La simulazione non è in sé un atto vietato dalla legge (si pensi al conto corrente del marito cointestato alla moglie solo al fine di consentirle i prelievi), salvo che vada a frodare il fisco o i diritti di altre persone. Chi viene leso da una simulazione la può impugnare entro cinque anni. Ma deve dimostrare la falsità dell’atto, ossia che le parti, pur avendo dichiarato di voler perseguire uno scopo (ad esempio la vendita di una casa) ne abbiano in realtà realizzato un altro (la donazione). Sorge allora il problema dell’onere della prova. Come fa una persona estranea agli accordi stretti privatamente tra due soggetti a dimostrare il loro effettivo intento simulatorio? A riguardo, il codice civile [2] stabilisce quanto segue:

  • se ad impugnare la simulazione è uno dei due contraenti, la prova della simulazione può essere solo documentale: bisognerà cioè tirar fuori una scrittura ove sia stata formalizzata l’intenzione delle parti di dar luogo a un effetto diverso da quello dichiarato nella scrittura stessa;
  • se ad impugnare la simulazione è un creditore o un terzo, la prova può essere di qualsiasi tipo, anche la dichiarazione di un testimone informato sui fatti (che sia cioè al corrente dei reali accordi tra le parti). Questo regime di favore è proprio volto a garantire gli estranei che, altrimenti, avrebbero serie difficoltà a dimostrare la simulazione.

La ragione della norma è che il contraente di un negozio simulato se ne può agevolmente procurare la prova documentale redigendo l’accordo simulatorio, vale a dire il contratto con il quale si dà atto dell’intento simulatorio dei contraenti del contratto simulato; invece, coloro che sono terzi rispetto ai contraenti, si trovano in una evidente situazione di eccezionale difficoltà nel procurarsi la prova della simulazione perpetrata da altri e, quindi, per essi la legge facilita l’onere probatorio.

Ebbene, gli eredi legittimari sono equiparati ai «terzi» e, quindi, non incontrano alcun limite di prova a dimostrare la simulazione.

Il figlio si tutela con tutti i mezzi possibili 

Detto ciò è facile tirare le somme. Il figlio tagliato fuori dall’eredità perché il genitore ha lasciato una casa al fratello, fingendo una vendita ma realizzando in realtà una donazione, può ricorrere a qualsiasi tipo di prova per dimostrare al giudice che si è trattato di una simulazione. Ad esempio, può chiedere alla banca gli estratti conto da cui si evince che non vi è mai stato alcun trasferimento di denaro; oppure potrebbe chiedere la testimonianza di un altro familiare che fosse consapevole del disegno truffaldino ai danni degli eredi.

Come evitare pignoramento stipendio

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

L’atto di pignoramento presso terzi deve indicare il credito per cui si agisce e l’elenco delle cartelle.

Una nuova speranza per i debitori, specie per chi ha in arretrato qualche cartella esattoriale: una sentenza della Cassazione [1] di qualche giorno fa, nel decidere sul ricorso sollevato da un contribuente, vittima del pignoramento dello stipendio da parte dell’Agente della Riscossione, ha dato un ottimo suggerimento su come evitare il pignoramento dello stipendio. Vediamo allora di capire come sfruttare questo valido consiglio. Prima però sono necessari alcuni chiarimenti per i neofiti della materia che non hanno mai avuto la triste esperienza di vedersi la busta paga ridotta di un quinto e che non sono pertanto al corrente di quali sono le procedure.

Come inizia il pignoramento dello stipendio

Per poter pignorare i beni del debitore bisogna essere in possesso di un «titolo esecutivo», ossia di un documento che attesti, in modo ufficiale, l’esistenza e l’entità del credito. Il titolo esecutivo per antonomasia è la sentenza di un giudice che, all’esito della causa, verifica il diritto di credito e lo quantifica. Ma, oltre ai provvedimenti giudiziali, i titoli esecutivi sono anche le famigerate cartelle esattoriali, le cambiali e gli assegni non pagati. Infine ci sono i contratti di mutuo firmati davanti al notaio: se non paghi la rata del finanziamento, la banca può pignorare i tuoi beni senza bisogno del giudice.

In tutti questi casi, dopo aver ottenuto il titolo esecutivo, il creditore può agire con l’esecuzione forzata e, se lo ritiene possibile, eseguire il pignoramento dello stipendio del debitore.

Vediamo ora come inizia il pignoramento dello stipendio. Questa fase parte con la notifica di un ultimo avviso di pagamento (il cosiddetto «atto di precetto») che dà al debitore altri 10 giorni di tempo per adempiere. Dopo di ché gli viene notificato l’atto di pignoramento vero e proprio che, nel caso in cui si aggredisca lo stipendio, segna il momento a partire dal quale sulla busta paga viene effettuata la trattenuta del 20%.

Se a fare il pignoramento è l’Agente della riscossione, le percentuali sono diverse:

  • sulle buste paga non superiori a 2.500 euro, la trattenuta è del 10% ossia un decimo;
  • se la busta paga si colloca tra 2.501 e 5.000 euro, la trattenuta sale al 14,28% ossia un settimo;
  • infine se la busta paga è superiore a 5.000 euro, la trattenuta è del 20% ossia un quinto.

Qui subentra una importante distinzione tra il pignoramento fatto da un privato e quello azionato da Agenzia Entrate Riscossione:

  • se ad agire è una banca o qualsiasi altro soggetto privato, il datore di lavoro, ricevuto l’atto di pignoramento dello stipendio, effettua la trattenuta ma non la versa al creditore. Deve prima attendere l’udienza (la cui data è indicata nell’atto di pignoramento stesso) in cui il magistrato, all’esito di una verifica formale e sostanziale, lo autorizza a eseguire lo storno delle somme pignorate al creditore;
  • se ad agire è Agenzia Entrate Riscossione non c’è alcuna udienza. Il datore di lavoro e il debitore ricevono l’atto di pignoramento e, da questo momento, le somme trattenute vengono versate all’esattore

Pignoramento del fisco sempre contestabile: non fa fede privilegiata

Come difendersi dall’esecuzione forzata

In generale, per difendersi dall’esecuzione forzata bisogna fare molta attenzione ai termini:

  • se il titolo esecutivo è una sentenza o un altro provvedimento del giudice, l’unico modo per sollevare contestazioni è l’appello che, come noto, va proposto entro 30 giorni. Non ci si può svegliare solo quando arriva l’atto di pignoramento perché sarebbe ormai troppo tardi (a meno che il creditore non abbia commesso un errore successivamente alla formazione del titolo stesso, per come a breve vedremo);
  • viceversa, se si tratta di un altro titolo esecutivo diverso dalla sentenza (un assegno, una cambiale, un rogito di un mutuo), è sempre possibile sollevare una opposizione nel merito del credito sostenendo, ad esempio, che l’assegno è stato emesso sulla base di un altro debito, che il contratto di mutuo prevede interessi usurari o anatocistici, ecc.

I classici motivi per contestare il pignoramento dello stipendio sono:

  • la mancata notifica del titolo esecutivo o del precetto;
  • la non corretta quantificazione delle somme dovute;
  • la non corretta quantificazione delle somme da pignorare, come nel caso di uno stipendio pignorato oltre i limiti di legge;
  • l’avvenuto pagamento nelle more della notifica del pignoramento;
  • l’esistenza di diritti di terzi sui beni pignorati come nel caso di un conto cointestato.

Contrariamente a quanto si ritiene la presenza di una cessione del quinto dello stipendio a una finanziaria non è un motivo per opporsi al pignoramento dello stipendio trattandosi di un atto volontario del debitore.

Come difendersi dal pignoramento dello stipendio

Finora abbiamo dato delle informazioni generali che valgono nella generalità dei casi e che tuttavia, per essere applicate, devono tenere conto del caso specifico. Impossibile, in questo momento, dare suggerimenti pratici se non si conosce la vicenda concreta. La Cassazione ha tuttavia aggiunto un importante tassello a questo mosaico. Con una interessante motivazione la Corte ha spiegato che l’atto di pignoramento deve indicare chiaramente a che titolo sono dovute le somme pignorate. Se non c’è una motivazione specifica è possibile evitare il pignoramento dello stipendio proponendo opposizione. La questione è meno scontata di quanto a prima vista appare se si considera il caso delle cartelle esattoriali: qui l’atto di pignoramento è nullo se privo dell’indicazione dei crediti per i quali l’esattore procede e dell’elenco delle cartelle cui fa riferimento. Questo vuol dire che il contribuente può impugnare il pignoramento e salvare la retribuzione dalla trattenuta.

La sentenza, dicevamo in apertura, è particolarmente interessante. Difatti, quando l’Agente della Riscossione agisce con il pignoramento dello stipendio è solito inviare al datore di lavoro un generico atto in cui indica l’importo del debito accumulato dal suo dipendente e gli intima di eseguire la trattenuta sulla busta paga. Lo stesso atto viene notificato al contribuente. L’azienda e il debitore però non vengono messi in condizione di conoscere a che titolo sono dovute le somme pignorate: manca cioè l’indicazione dei crediti e delle cartelle azionate. Il che non consente all’interessato di effettuare una verifica sulla correttezza del pignoramento e quindi di difendersi.

La questione giuridica

Il succo della sentenza è che l’atto di pignoramento dell’Agente della riscossione non fa fede di quanto in esso indicato perché è un atto redatto dallo stesso creditore. Il pignoramento presso terzi eseguito dall’agente di riscossione – dice la Cassazione – sebbene preordinato alla riscossione coattiva di crediti erariali, non acquisisce per ciò stesso la natura di atto pubblico ma resta pur sempre un atto processuale di parte. Pertanto l’attestazione ivi contenuta delle attività svolte dal funzionario che ha materialmente predisposto l’atto (nella specie, concernente l’allegazione di un elenco contenente l’indicazione delle cartelle di pagamento relative ai crediti posti in riscossione) non fa piena prova. L’agente della riscossione è pubblico ufficiale solo nell’attività di notifica del pignoramento, ma non quando lo redige.

Raccomandata: come sapere se è una multa?

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

Con la perdita dell’esclusiva di Poste Italiane, le multe possono essere consegnate, oltre che coi Messi Comunali, anche da corrieri privati.

Quando non eri a casa è passato il postino per consegnarti una raccomandata; non trovandoti, ha lasciato un «avviso di giacenza» nella cassetta delle lettere. Si tratta di uno scontrino bianco che ti invita a ritirare la busta, nei successivi 30 giorni, presso l’ufficio postale dove è stata depositata. Lo scontrino è stato stampato al momento, con l’apposito dispositivo di cui i portalettere sono ormai dotati e che ha sostituito il vecchio cartoncino di colore bianco e verde. Per andare a ritirare la raccomandata ci vorrà necessariamente la mattina dopo ma vorresti già sapere di cosa si tratta. Temi infatti che possa essere una multa o un pagamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ed anche se hai la coscienza a posto, sai bene che un errore è sempre possibile. Come sapere se la raccomandata è una multa? Di tanto parleremo in questo articolo, tenendo conto che la materia è stata recentemente riformata dal decreto Concorrenza approvato lo scorso agosto 2017; la normativa consente la notifica delle multe e degli atti giudiziari non più tramite Poste Italiane ma anche con le poste private.

Hai sentito dire che, in base ai codici riportati sull’avviso di giacenza, è possibile stabilire in anticipo il contenuto della raccomandata e scoprire se è una multa, una comunicazione inviata da un privato o da una pubblica amministrazione, un atto giudiziario. Vediamo quindi quali sono i codici per capire se è un verbale.

Come sapere se la raccomandata è una multa dal colore

La prima regola per sapere se la raccomandata è una multa è l’avviso di giacenza lasciato nella cassetta delle lettere. Un tempo, per gli atti giudiziari e le contravvenzioni, era sempre di colore verde. Ora, in quei Comuni dove il cartoncino è stato sostituito dallo scontrino stampato dal portalettere al momento del tentativo di consegna della raccomandata, il colore è sempre bianco.

Come sapere se la raccomandata è una multa dall’avviso di giacenza

La seconda regola per capire se nella raccomandata si nasconde una multa è leggere cosa dice lo scontrino con l’avviso di giacenza. Se su di esso è riportata la scritta «atti giudiziari» è sicuro che si tratta di una notifiche proveniente dal tribunale o da un avvocato ma eseguita a mezzo dell’ufficiale giudiziario. Se invece sullo scontrino è riportato «Messo comunale» è probabile che si tratti di una multa oppure di una cartella di pagamento da parte dell’Agente della Riscossione.

Come sapere se la raccomandata è una multa dai codici 

La terza regola per sapere se la raccomanda è una multa è leggere attentamente i codici raccomandata. Si tratta di combinazioni di numeri a cui Poste Italiane attribuisce un determinato significato. Per le multe, i codici raccomandata sono i seguenti: 75, 76, 77, 78 (ad esempio 781, 782, 783 … 788 e 789), 79. Se l’avviso di giacenza contiene uno di questi numeri è molto probabile che il postino volesse consegnare una multa o un atto giudiziario. Ma non è detto: dietro tali codici potrebbe anche nascondersi una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate, in particolare di controlli sulla dichiarazione dei redditi.

Se sull’avviso di giacenza sono presenti i codici 12, 13, 14, 15, 151, 152, 1513, 1514, 1515 è verosimile che si tratti di una raccomandata semplice proveniente da un privato.

Infine con i codici 613 e 615 vengono contrassegnate le comunicazioni  dell’Agenzia delle Entrate per multe o imposte non pagate.

Le modifiche da settembre 2017

Con il decreto Concorrenza approvato ad agosto 2017, Poste Italiane ha perso l’esclusiva sulla notifica degli atti giudiziari e delle multe. Questo significa che è possibile ricevere una multa anche da un servizio di poste private e da un corriere. La conseguenza è che ogni società avrà i propri codici raccomandata e i propri segni per distinguere la multa dalle altre comunicazioni. Impossibile, pertanto, stabilire una regola generale valevole per tutti.

Donare casa con l’usucapione senza spendere soldi

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

Vorrei donare la mia casa ai miei figli in parti uguali. Ci vivono entrambi da almeno venti anni. Posso usare l’usucapione? Vorrei spendere il meno possibile e fare il più in fretta possibile.

L’usucapione è un mezzo di trasferimento della proprietà che avviene senza bisogno di un contratto o di altro atto notarile. È necessario solo accertare che il possesso del bene è stato esercitato, per almeno 20 anni, da una persona diversa dal proprietario; che, durante tutto questo tempo, questi non abbia fatto nulla per rivendicare il proprio bene; che il possessore si sia comportato, alla luce del sole, come se fosse l’effettivo titolare dell’immobile, agendo su di esso come solo il proprietario avrebbe potuto fare (ad esempio compiendo atti di ristrutturazione, modifiche di destinazione d’uso, cambio della serratura, ecc.). Vediamo ora se l’usucapione può essere usato per donare la casa senza spendere soldi.

Di solito l’usucapione prevede una conflittualità tra il titolare dell’immobile e il possessore; quest’ultimo agisce contro il primo per ottenere dal giudice l’accertamento dell’usucapione e il trasferimento della proprietà nei pubblici registri. Si instaura così una causa per verificare la sussistenza dei presupposti dell’usucapione. Ciascuno dei due soggetti porterà le prove a proprio favore e, infine, la sentenza definirà la vicenda (leggi Come si fa una causa di usucapione).

Non per questo, però, l’accertamento dell’usucapione deve avvenire per forza in giudizio. Ben potrebbe avvenire con l’accordo tra le parti. Anzi è la stessa legge che favorisce il raggiungimento di un’intesa per evitare il ricorso al tribunale. Difatti, per tutte le controversie aventi ad oggetto questioni di diritti immobiliari, tra cui appunto l’usucapione, è obbligatorio – prima di sbarcare in tribunale – tentare una mediazione e chiudere la vicenda in modo bonario. Dunque – contrariamente a quanto potrebbe pensarsi – l’accordo non è un modo per eludere la legge, perché è la legge stessa ad imporlo.

Tanto è vero che numerose sentenze [1] hanno riconosciuto la possibilità di utilizzare il verbale della mediazione come titolo per trasferire la proprietà dell’immobile (leggi Usucapione possibile con la mediazione).

Questo significa che, se anche l’intento del proprietario della casa è quello di eseguire una donazione, in presenza di un possesso per almeno 20 anni da parte dei figli, questi potrebbe trasferire loro la proprietà facendo ricorso all’usucapione. Per evitare di spendere soldi in causa, la questione potrebbe legittimamente fermarsi alla mediazione innanzi all’organismo, passaggio che – come abbiamo detto – è obbligatorio e forzato.

È tuttavia necessario sapere che, affinché il tentativo di mediazione, abbia valore vi devono partecipare le parti personalmente insieme al proprio avvocato, senza potersi limitare a delegare solo quest’ultimo: ciò vale tanto per l’attore (chi intende intraprendere la causa) che per il convenuto (chi invece la “subisce”).

Oltre a dover corrispondere quindi l’onorario all’avvocato, le parti dovranno anche pagare il compenso al mediatore che viene determinato sulla base del valore della causa. Invece, se si decide di procedere in tribunale bisogna pagare il contributo unificato (la tassa di accesso alla giustizia) e l’imposta di registro per la sentenza una volta pubblicata.

L’accordo di mediazione deve essere poi autenticato dal notaio il quale deve identificare i soggetti dell’accordo, procedere con le ispezioni ipotecarie e ottenere le dichiarazioni e le certificazioni richieste in materia urbanistica e per accertare la conformità catastale dell’immobile. Non è invece necessario allegare l’Ape.

Altra importante differenza tra l’usucapione accertato con una causa e quello in una procedura di mediazione. La sentenza che dichiara l’usucapione ha effetto retroattivo e fa discendere il passaggio di proprietà all’inizio dei 20 anni. Non così la mediazione (almeno stando ad alcune sentenze [2]) che non può essere opposta ai terzi che abbiano già acquisito diritti. Ciò per evitare che la mediazione venga usata per frodare i creditori. Un esempio farà capire meglio il problema.

Immaginiamo una persona che abbia contratto numerosi debiti; tra questi vi è quello con la banca che ha iscritto ipoteca sulla casa. Se vendesse o donasse l’immobile per sottrarlo ai creditori, l’atto sarebbe revocabile entro 5 anni; inoltre l’ipoteca resterebbe ferma e l’istituto di credito potrebbe ugualmente sottoporre il bene ad esecuzione forzata. Per superare questi ostacoli il debitore si accorda con un parente per trasferirgli l’immobile mediante usucapione. La sentenza, avendo effetti retroattivi, riconoscerà la proprietà in capo al familiare prima della nascita del debito e dell’ipoteca stessa. Risultato: il bene non sarà mai pignorabile. Ora, se in giudizio c’è sempre un giudice a verificare che la procedura non sia in frode alla legge, nel corso della mediazione questa garanzia non c’è. Ecco perché, secondo la giurisprudenza, la mediazione non avrebbe efficacia retroattiva e non potrebbe essere opposta ai diritti dei terzi già acquisiti sul bene.

Condomini morosi: paga l’amministratore

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

L’obbligo per l’amministratore di agire subito contro i morosi con una raccomandata di diffida ed entro sei mesi con decreto ingiuntivo. 

Il problema dei condomini morosi non risparmia nessun condominio, neanche quelli situati nei quartieri privilegiati. Preso atto di questa ineludibile evidenza, la riforma del condominio ha modificato i compiti dell’amministratore, attribuendogli precisi obblighi e poteri nel caso in cui debba procedere al recupero delle quote non versate dai proprietari. La prima novità sta nel fatto che l’amministratore ha il potere/dovere di agire contro i morosi senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea. Significa che l’amministratore nomina l’avvocato di propria fiducia e gli conferisce mandato per il deposito in tribunale del ricorso per decreto ingiuntivo, il tutto senza necessariamente informare i condomini nella precedente riunione.

La seconda modifica, contenuta in un’altra norma del codice civile introdotta dalla riforma [1], stabilisce l’obbligo per l’amministratore di «agire per la riscossione forzosa delle somme dovute» dai morosi «entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce». Ci si è chiesto, però, che succede se l’amministratore si limita a inviare solo lettere di messa in mora e solleciti, desistendo però dalle azioni giudiziarie. Con riferimento a una vicenda anteriore alla riforma del condominio, la Cassazione [2] ha detto che l’amministratore ha un semplice potere – ma non un obbligo – di agire contro gli inadempienti, dovendo solo comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia. In altri termini, non è responsabile se procede alle diffide benché poi non presenti la richiesta di decreto ingiuntivo al giudice. Le cose sono però cambiate con la riforma di condominio. Vediamo qui di seguito come e perché, in caso di condomini morosi, paga l’amministratore.

Immaginiamo un condominio con problemi finanziari perché alcuni dei proprietari non pagano da mesi le rispettive quote. Alcuni di questi hanno buoni rapporti con l’amministratore, sicché uno degli altri condomini sospetta che il mancato recupero delle somme sia dovuto a una accondiscendenza del primo nei confronti dei morosi. Dopo aver chiesto l’accesso ai documenti della gestione, si accorge che, per tutti questi anni, sono state inviate solo raccomandate di sollecito ma non si è fatto nulla di concreto, non è stato mai conferito un incarico a un avvocato né è partita una richiesta di decreto ingiuntivo. Perciò chiede all’amministratore l’immediata convocazione dell’assemblea per la sua revoca, intimandogli nello stesso tempo il risarcimento dei danni subito dal condominio a causa delle passività. I debiti infatti hanno più volte determinato la sospensione di servizi essenziali come la luce, l’ascensore, le pulizie nelle scale. L’amministratore dal canto suo si difende sostenendo di non essere mai rimasto con le mani conserte, prova ne è l’ingente numero di raccomandate spedite e ricevute ai morosi. Chi dei due ha ragione?

L’amministratore è un professionista delegato ad una attività e, come in tutti gli incarichi di opera professionale, egli è tenuto a svolgerlo secondo la «diligenza del buon padre di famiglia» [2]. Egli deve quindi attendere ai compiti che gli sono imposti dalla legge tra i quali la tutela delle parti comuni dell’edificio, la sorveglianza sul rispetto del regolamento condominiale, la gestione dei conti e l’attuazione delle decisioni dell’assemblea. Non vi è dubbio anche che, tra i compiti da svolgere con diligenza, vi sia anche quello della riscossione delle quote condominiali.

Dall’altro lato il codice civile dice che [3], «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo». L’uso del verbo «potere» – e non di quello «dovere» – farebbe pensare a una semplice facoltà e non a un obbligo. Si potrebbe essere portati a ritenere che l’amministratore si comporti correttamente, osservando la «diligenza del buon padre di famiglia», se invia le raccomandate di diffida ai morosi. Ma non è così. Anzi in caso di condomini morosi, l’amministratore paga il risarcimento all’edificio. Ecco spiegata la ragione.

Come abbiamo detto in apertura una norma del codice civile [1] stabilisce «Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso» anche con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Qui la norma è meno chiara rispetto alle precedenti. Tuttavia, secondo molti commentatori, l’aver il legislatore usato le parole «riscossione forzosa» non lascia spazio ad equivoci: il riferimento è al pignoramento. E il pignoramento può scattare solo dopo aver richiesto un decreto ingiuntivo al giudice. Decreto ingiuntivo che – lo ricordiamo – in ambito condominiale è sempre provvisoriamente esecutivo, ossia obbliga a pagare subito (non quindi dando 40 giorni di tempo) a pena di esecuzione forzata.

Stante l’obbligo legale per l’amministratore di agire contro i morosi, ne viene che, se questi non nomina l’avvocato e quest’ultimo non provvede al deposito del decreto ingiuntivo, è responsabile personalmente. Con la conseguenza che, oltre a poter essere revocato per giusta causa, sarà tenuto a risarcire tutti i danni procurati ai condomini in regola coi pagamenti. L’assemblea comunque può esonerare l’amministratore dall’agire contro i morosi, ma deve farlo espressamente.

Ad oggi quindi l’amministratore deve, nel rispetto della diligenza del buon padre di famiglia impostagli dal codice, sollecitare subito i condomini morosi, inviando diffide e messe in moro con raccomandata a/r. In ogni caso, entro il termine massimo di 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, lo stesso è altresì obbligato a fornire mandato a un legale per il recupero del credito in via giudiziaria, salvo eventuale dispensa da parte dell’assemblea. In caso contrario non si potrà più dire che l’amministratore abbia diligentemente svolto il proprio mandato nei confronti della compagine condominiale.

La banca pignora la casa senza giudice

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

Il contratto di mutuo è un titolo esecutivo e consente di avviare il pignoramento senza neanche bisogno del decreto ingiuntivo.

Sono ormai diversi mesi che non paghi le rate del mutuo. Inutili sono stati i tentativi di trovare soluzione pacifica che ti concedesse un po’ di respiro nella speranza che, nel frattempo, la sorte ti tornasse amica. Non c’è stato nulla da fare: il direttore della banca ha smesso di riceverti e il lavoro non ha dato cenni di miglioramento. Ma ciò che ti ha stupito di più è stato il fatto che, dall’oggi al domani, hai saputo che la tua casa è stata pignorata. In verità hai ricevuto un paio di lettere dai legali dell’istituto di credito: la prima conteneva un avviso a pagare entro 10 giorni (c’era scritto sopra «atto di precetto») e la seconda era l’atto di pignoramento vero e proprio. La cosa, per quanto prevedibile, ti ha colto alla sorpresa: «come mai – ti sei chiesto – non sono mai stato chiamato da un giudice e non ho ricevuto un invito a comparire in tribunale?». È mai possibile che la banca pignora la casa senza giudice? Triste ma vero: non solo è possibile, ma si tratta anche della regola; una regola però che non sempre è nota quando si firma un finanziamento. Vediamo allora cosa prevede la legge e perché il mutuatario rischia così tanto.

Per iniziare un pignoramento è necessario avere in mano quello che la legge chiama «titolo esecutivo»: si tratta di un documento che attesta l’esistenza e l’entità del credito. Il titolo esecutivo per antonomasia è la sentenza del giudice. Ma il codice civile [1] stabilisce che sono titoli esecutivi anche le cambiali, gli assegni e, soprattutto, i contratti autenticati dal notaio quando hanno ad oggetto l’obbligo di versare somme di denaro. Si tratta cioè dei mutui che le banche, proprio per questa ragione, stipulano alla presenza del notaio. Il contratto così assume la stessa forza di una sentenza di un giudice e consente di avviare il pignoramento senza dover fare cause o chiedere decreti ingiuntivi. Il risultato è che il debitore riceverà soltanto l’atto di precetto (ossia un invito a pagare le somme arretrate entro 10 giorni) e l’atto di pignoramento della casa da parte dell’ufficiale giudiziario.

Questo però non significa che i suoi diritti siano pregiudicati. Egli può sempre fare opposizione al pignoramento, qualsiasi sia la ragione. Ma dovrà, ovviamente, prendere l’iniziativa processuale, contattare un avvocato, avviare la causa e pagare le tasse e, soprattutto, sobbarcarsi l’onere della prova di ciò che afferma. Se non lo fa (e, per determinati tipi di contestazione ci sono solo 20 giorni di tempo), il pignoramento va avanti e , con esso, la roulette delle aste.

Cosa dicono, a riguardo, i giudici? Non possono che rispettare la legge. Ma in alcuni casi si sono schierate dalla parte dei cittadini, a difesa dagli abusi delle banche. Ad esempio, secondo numerose sentenze, tra cui la Cassazione [2], il mutuo può legittimare la banca a procedere con il pignoramento diretto della casa, solo se la somma viene materialmente erogata al cliente. Molto spesso invece succede che la banca, pur facendo firmare al cliente l’atto di quietanza, trattenga il denaro e ne subordini la consegna solo al verificarsi di determinate condizioni (ad esempio un’autorizzazione amministrativa per l’avvio di un’attività commerciale). Altre volte, invece, avviene che la somma del mutuo venga trattenuta per andare a compensare precedenti esposizioni debitorie già pendenti e ormai finite “in sofferenza”. In tutti questi casi, affinché il mutuo possa dar vita a un’espropriazione, è necessario quantomeno il ricorso al decreto ingiuntivo. Il che significa maggior tempo, a tutto vantaggio del debitore.

Tari: da restituire la quota variabile degli ultimi 5 anni

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

Ricorsi alla commissione per il rimborso dell’illegittimo prelievo operato dai Comuni sulle pertinenze.

C’era da aspettarselo: ora i contribuenti sono sul piede di guerra. Dopo che il Ministero dell’Economia ha riconosciuto illegittimità dell’operato di molti Comuni italiani nel calcolare la Tari sulle pertinenze di casa (ad esempio box auto e cantine), le associazioni di tutela dei consumatori si stanno muovendo per far ottenere ai cittadini la restituzione delle maggiorazioni illegittime. Come avevamo già detto in Tari pertinenze casa: pagamento illegittimo, le amministrazioni locali hanno duplicato una delle voci che compongono l’imposta sui rifiuti; in particolare è stata calcolata per ben due volte la cosiddetta «quota variabile» (quella cioè parametrata al numero degli occupanti dell’immobile): una prima volta – così come è giusto che sia – sull’abitazione vera e propria; una seconda sulle pertinenze sulle quali invece non è dovuta. Box, cantine e soffitte scontano infatti solo la quota fissa della Tari, quella cioè rapportata alla dimensione dell’immobile.

Cerchiamo di capire meglio come è avvenuto il raddoppio della quota variabile della Tari. La bolletta sulla spazzatura è composta da due voci:

  • la «quota fissa», per esempio 2 euro al metro quadrato
  • la «quota variabile», parametrata al numero di persone che abitano l’immobile (per esempio 100 euro per i single, 110 per le coppie e così via). Ciò serve a collegare l’importo totale alla quantità di rifiuti smaltiti, che cresce quando aumentano le persone.
  • Tutto il meccanismo va applicato una sola volta per ciascun immobile, sommando le superfici di abitazioni e pertinenze per la quota fissa e aggiungendo poi quella variabile. Invece la quota variabile viene ripetuta per garage, box e cantine; ciò ovviamente ha l’effetto di gonfiare il conto finale.

Il risultato è stato che numerose famiglie hanno versato importi maggiorati e ora hanno diritto ai rimborsi dei pagamenti effettuati negli ultimi cinque anni; a tanto ammonta infatti la prescrizione dell’imposta sui rifiuti. Per verificare se si fa parte dei “truffati”, basta leggere il dettaglio della richiesta di pagamento della Tari e verificare se la quota variabile è stata calcolata sia sull’appartamento che sulle pertinenze. In tal caso, bisognerà muoversi al più presto. Il primo passo è certamente l’invio di una raccomandata a.r. contenente una richiesta di rimborso in via bonaria; l’istanza va presentata al Comune o, qualora il servizio sia gestito da una società in house, a quest’ultima.

In caso di silenzio o di rifiuto, bisognerà depositare il ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale patrocinati da un avvocato o un commercialista. Se l’importo da restituire non supera 3mila euro ci si può difendere anche da soli.

In particolare, se il Comune invia un diniego al rimborso della maggiore Tari versata, il contribuente deve contestarlo entro 60 giorni dalla sua notificazione. Nel caso in cui, invece, il Comune non si pronunci sull’istanza proposta dall’interessato, anche il silenzio può essere impugnato davanti al giudice, ma solo dopo che sia decorso il termine di 90 giorni dalla presentazione della domanda di restituzione. In quest’ultima ipotesi, il diritto di credito può essere fatto valere fino a che non si sia prescritto.

I Comuni che hanno imposto sino ad oggi il raddoppio della quota variabile potrebbe correggersi in autotutela, ma dovranno provvedere ai rimborsi entro breve per evitare una valanga di ricorsi al giudice.

La Tari gonfiata è il perfetto esempio di come, in materia di rifiuti, regni la totale anarchia tra i Comuni italiani che spesso, con i loro regolamenti, violano la “legge cornice” dello Stato (leggi Tassa rifiuti: così i Comuni aumentano illegittimamente gli importi). Prova ne è il fatto che, in alcuni casi, viene imposta ai box auto la tariffa speciale per le attività commerciali o «autorimesse e magazzini senza alcuna vendita diretta», mentre invece è possibile applicare solo la tariffa domestica. Un altro esempio di operato illegittimo è quando viene chiesta la Tari anche sui box auto scoperti che, come tali, sono improduttivi di rifiuti.

Non sono soggetti a tassazione sui rifiuti i locali e le aree che non possono produrre rifiuti per: 1) la loro natura; 2) o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati; 3) o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell’anno. Secondo la Cassazione, infatti, un locale adibito a garage non può ritenersi, di per sè, improduttivo di rifiuti solidi urbani. La legge prevede come eccezione alla regola della tassazione le sole «aree scoperte pertinenziali od accessorie di civili abitazioni». Leggi sul punto Garage: come non pagare la tassa rifiuti.

Sfratto a chi crea problemi col condominio: è possibile?

Posted on : 12-11-2017 | By : admin | In : Attualità e Società, feed

0

Quando mandare via l’inquilino che non rispetta il regolamento di condominio, fa rumore e molesta gli altri condomini.

Hai dato in affitto il tuo appartamento a una coppia di persone che, tuttavia, dal momento in cui ha preso possesso dell’immobile, si è subito fatta notare nel condominio per i suoi comportamenti in violazione della legge e del regolamento. Dal rumore di notte che molesta i vicini al fumo di sigaretta nell’ascensore; dal portone dell’atrio lasciato sempre aperto (nonostante i ripetuti richiami dell’amministratore) agli escrementi di cane nel giardinetto; dai rifiuti di cartacce per le scale all’auto parcheggiata in malo modo. Hai ricevuto numerosi solleciti dagli altri proprietari e, nonostante il tuo modo educato di far presente la questione agli inquilini, questi hanno proseguito nel loro atteggiamento menefreghista. A ciò si aggiunge il fatto che non sono neanche in regola con i pagamenti: restano infatti ancora alcune quote di condominio che, per contratto, sono a loro carico. Vorresti, a questo punto, mandarli via per non pregiudicare i tuoi rapporti con gli altri condomini ma non sai come fare. Così ti chiedi se è possibile lo sfratto di chi crea problemi col condominio. Lo scopriremo in questo articolo.

L’affitto è, come tante altre scritture private, un contratto. Il fatto che, al contrario di numerose altre ipotesi, sia disciplinato puntualmente dalla legge non toglie che valgano le regole generali di tutti i contratti, ivi compresa la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento. A riguardo, il codice civile consente a ciascuno dei firmatari del contratto di sciogliersi, in qualsiasi momento, dagli impegni assunti se l’altra parte non rispetta i patti. La risoluzione può essere invocata solo se la violazione è particolarmente grave. Non si può, ad esempio, recedere dalla vendita di un’auto solo perché c’è una piccola macchia sulla tappezzeria (tutt’al più si potrà richiedere una riduzione del prezzo di acquisto).

Nel contratto di affitto, le parti sono tenute a rispettare la durata prevista dalla legge che, nei contratti a canone libero, è di 4 anni, con un rinnovo automatico, dopo la prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni), di altri 4 anni. Invece nei contratti a canone concordato la durata è di 3 anni, con un rinnovo automatico, dopo la prima scadenza, di altri 2 anni (per poi tornare a rinnovarsi di 3 anni in 3 anni).

Solo l’inquilino può recedere dal contratto prima del termine legale, dando disdetta anticipata, ma con un preavviso di sei mesi, a condizione che ci sia una giusta causa. La giusta causa deve trovare fondamento in un fatto:

  • non determinato dall’inquilino e, quindi, indipendente dalla sua volontà: ad esempio la richiesta di un trasferimento sul lavoro non è una giusta causa, ma lo è un trasferimento imposto dal datore di lavoro;
  • non prevedibile al momento della conclusione del contratto di affitto: ad esempio, un’assunzione con un contratto a termine per due anni non consente di recedere dall’affitto per cessazione dell’attività lavorativa, in quanto l’evento era già noto e programmabile sin dall’inizio;
  • oggettivo: la necessità di abbandonare l’appartamento deve trovare fondamento in ragioni obiettive e non soggettive. Ad esempio, un trasferimento di lavoro da una zona all’altra della città o in un centro limitrofo non consente il recesso anticipato; invece il trasferimento in un’altra parte d’Italia è considerabile una giusta causa. Lo è anche una grave invalidità subìta all’improvviso dall’inquilino che non gli consente di fare le scale a piedi in un immobile non dotato di ascensore.

La legge non prevede lo stesso diritto di recesso per giusta causa anche per il padrone di casa. Questi sarà quindi tenuto ad aspettare la normale scadenza per poter disdire il contratto evitando il tacito rinnovo automatico. Ciò però non toglie che il locatore non possa chiedere la risoluzione del contratto di affitto per inadempimento del conduttore. Il caso emblematico è quando non viene pagato l’affitto o le spese condominiali (quelle almeno a carico dell’inquilino). Lo sfratto non è infatti altro che la risoluzione per inadempimento agli impegni economici. Ma tra gli impegni dell’inquilino vi è anche quello di rispettare il regolamento condominiale. Quindi, per tutte le violazioni gravi del regolamento o delle norme di legge che disciplinano il vivere civile all’interno degli edifici, il padrone di casa potrà esercitare legittimamente il diritto di recesso. Si pensi al caso dell’inquilino rumoroso: anche se nel regolamento non c’è una norma espressa che prescrive gli orari del silenzio, il codice civile stabilisce che le immissioni rumorose non possono superare la normale tollerabilità e questa è vincolante anche per il conduttore. Stesso discorso per i sempre più frequenti casi di stalking condominiale.

Come detto, l’inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto deve essere «grave», il che significa che un singolo episodio di violazione delle regole condominiali non potrà giustificare lo sfratto dell’inquilino. In tutti questi casi, il proprietario dell’appartamento deve rivolgersi al giudice e chiedere di dichiarare lo scioglimento del contratto e la risoluzione anticipata per grave inadempimento.

La Corte di cassazione ha stabilito che il proprietario può “cacciare” l’inquilino se quest’ultimo viola ripetutamente le regole, sempre che nel contratto d’a tto ci sia una clausola che obbliga l’inquilino al rispetto del regolamento.

Se poi l’inquilino non paga le spese di condominio è possibile lo sfratto quando l’ammontare dovuto supera l’importo corrispondente a due mensilità di canone.

Tutto quello che abbiamo appena detto non toglie che, in ogni caso, la responsabilità per la violazione del regolamento condominiale e delle norme di legge sul vivere pacifico nei palazzi resta unicamente in capo all’affittuario. Il vicino di casa, ad esempio, non potrà mai chiedere il risarcimento al titolare dell’appartamento se l’inquilino fa rumore o sporca o fa cadere l’acqua dalle fioriere sul balcone rovinando i divanetti posti al piano inferiore. Solo del mancato versamento degli oneri condominiali risponde il locatore, in quanto unico condomino e soggetto obbligato economicamente nei confronti del condominio (salvo poi rivalersi contro il conduttore).

Sintetizzando: il padrone di casa può chiedere al giudice la risoluzione del contratto solo se l’inquilino pone in essere gravi violazioni del regolamento condominiale o della legge che regola i rapporti dentro l’edificio (ad esempio il divieto di attività rumorose). Unico responsabile per queste condotte, verso i danneggiati, resta comunque l’inquilino.

Il padrone di casa può anche chiedere lo sfratto se l’inquilino non paga gli oneri accessori alla locazione ossia le spese di condominio a suo carico (pari ad almeno due mensilità). In questo caso, però, dovrà prima anticipare le spese al condominio se non vuole vedersi notificare un decreto ingiuntivo.