Accertamento prima casa: qual è la prescrizione?

Pubblicato il: 03-12-2017 | Categoria : Senza categoria | 113 views | FONTE ORIGINALE

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L’indebito utilizzo delle agevolazioni fiscali sull’acquisto prima casa – cosiddetto bonus prima casa – può essere contestato entro massimo 3 anni a partire da 18 mesi dal rogito.

Hai appena acquistato una casa e, per usufruire delle agevolazioni fiscali che ti consentono di ridurre l’Iva al 4% o l’imposta di registro al 2% (a seconda che l’acquisto avviene da un costruttore o un privato) hai dichiarato che si tratta della tua «prima casa». Il notaio ti ha fatto notare però che, per poter ottenere il bonus, è necessario che tu trasferisca la tua residenza del Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito. Così inizi ad avviare le pratiche, ma qualcosa si inceppa: l’appartamento non è ancora pronto. La ditta dei lavori sta ritardando la consegna e gli arredi non sono stati ancora montati. In una situazione del genere non puoi andare a vivere nel nuovo appartamento e questo ti impedisce di dichiarare al Comune il cambio della residenza. Tutto si ricompone qualche tempo dopo: finalmente la casa è abitabile e ti ci trasferisci con la famiglia. Ma ormai sei fuori termine perché i 18 mesi previsti dalla legge sono scaduti. Questo – ti anticipa il tuo consulente – comporterà per te delle sanzioni e la decadenza dal beneficio del bonus prima casa. Per tua fortuna, l’Agenzia delle Entrate non si è ancora accorta del ritardo, per cui ti chiedi: qual è la prescrizione per l’accertamento sulla prima casa? Entro quanto tempo il fisco può fare i controlli su chi ha usufruito delle agevolazioni fiscali pur non avendone i presupposti? Sulla questione è appena intervenuta la Cassazione con un importante chiarimento [1].

Cos’è il bonus prima casa?

Per chi compra la prima casa sono previste le seguenti agevolazioni:

Se si acquista da una impresa  (ad es.: il costruttore)

  • l’IVA è al 4% (e non al 10%)
  • l’imposta ipotecaria è in misura fissa di € 200,00 (dal 1° gennaio 2014)
  • l’imposta catastale è in misura fissa di € 200,00 (dal 1° gennaio 2014)

Se si acquista da un proprietario privato:

  • l’imposta di registro è al 2% (e non al 9%); l’acquirente – a determinate condizioni e opportunamente consultato il notaio – può chiedere che la base imponibile sia determinata in base alla rendita catastale rivalutata, a prescindere dal prezzo pattuito, cd. meccanismo del prezzo/valore;
  • l’imposta ipotecaria è in misura fissa di € 50,00;
  • l’imposta catastale è in misura fissa di € 50,00.

Quali sono le condizioni per ottenere il bonus prima casa?

La legge fissa le condizioni per usufruire delle suddette agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa:

  • l’abitazione acquistata non deve essere “di lusso”;
  • l’acquirente non deve essere proprietario di un altro immobile (idoneo a essere adibito ad abitazione) situato nello stesso Comune in cui sta effettuando l’acquisto, neppure in comunione con il coniuge; se invece ne è proprietario, ha tempo un anno per rivendere l’immobile;
  • l’acquirente non deve essere titolare (nemmeno per quota) in tutta Italia, di altra abitazione acquistata in proprietà, usufrutto, uso o abitazione usufruendo delle agevolazioni sulla “prima casa”; se invece ne è proprietario, ha tempo un anno per cedere l’immobile;
  • l’immobile acquistato deve essere ubicato, alternativamente in uno dei seguenti luoghi:
    • nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza. Se non ha la residenza nello stesso Comune, ha 18 mesi di tempo, dalla stipula del rogito, per trasferire la propria residenza. La giurisprudenza fa salve le ipotesi di impossibilità di trasferimento per forza maggiore;
    • nel Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività pur senza avervi la residenza;
    • nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per lavoro.

Come detto, il bonus prima casa spetta anche se l’acquirente, pur non avendo la residenza nel Comune ove è sita l’abitazione oggetto di acquisto agevolato, si impegna a trasferirla (ed effettivamente poi la trasferisce) in quel Comune entro 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto. La legge però non richiede che la residenza dell’acquirente sia nella casa che egli compra, né che egli vi vada materialmente ad abitare: è sufficiente che l’acquirente risieda nel territorio del Comune ove è situata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato oppure che egli, appunto, trasferisca la sua residenza nell’ambito di quel Comune entro 18 mesi dal rogito d’acquisto.

Quando si perde il bonus prima casa?

L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
  • non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
  • vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
  • è proprietario di altro immobile acquistato con il bonus prima casa, senza cederlo entro 1 anno dal nuovo acquisto.

Le sanzioni, in caso di decadenza dai benefici, consistono:

  • nel recupero delle maggiori imposte non versate;
  • nell’irrogazione di una sanzione pari al 30% sulla differenza delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
  • nell’applicazione degli interessi di mora.

Quanto tempo ha l’Agenzia delle Entrate per fare i controlli?

Veniamo ora all’aspetto più delicato. Immaginiamo – come nell’esempio da cui siamo partiti – che il contribuente che usufruisca del bonus prima casa non abbia i requisiti o non si conformi agli obblighi imposti dalla legge subito dopo l’acquisto (trasferimento della residenza entro 18 mesi, vendita precedente immobile entro un anno, ecc.). Quanto tempo ha l’Agenzia delle Entrate per fare i controlli e per dichiarare il proprietario decaduto dall’agevolazione fiscale? Il termine previsto dalla legge [2] è di tre anni. Tre anni per mandare l’accertamento fiscale. Non è, alla lettera, un termine di prescrizione, ma di «decadenza»: significa che non può essere prolungato con una normale diffida e, una volta scaduto, non c’è più possibilità di farlo “rivivere”. Quindi se il contribuente che ha utilizzato il bonus prima casa non aveva le condizioni per farlo, a partire dal 4° anno successivo all’acquisto non deve più temere le sanzioni del 30%.

La Cassazione ha poi chiarito un ulteriore aspetto interessante: a partire da quale momento decorre il termine triennale in caso di mancato trasferimento della residenza: dalla data di registrazione dell’atto o dalla scadenza dei 18 mesi concessi al contribuente per il trasferimento della residenza ? Secondo la Corte, nel caso specifico in cui il contribuente non abbia trasferito la residenza nel Comune ove si trova la casa appena acquistata, i tre anni prima che possa arrivare un controllo non decorrono dalla data del rogito ma dalla scadenza del diciottesimo mese successivo al rogito d’acquisto, e non dalla data della sua registrazione alle Entrate.

La ragione di questa interpretazione è abbastanza semplice: il termine concesso al fisco per l’accertamento non può decorrere da una data anteriore a quella fino a cui il contribuente stesso può tenere il comportamento prescritto dalla legge per consolidare l’agevolazione richiesta in sede di rogito notarile.

 

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